Nửa cuối năm 2026, thị trường TP.HCM (mở rộng) dự kiến đón thêm khoảng 15.000–20.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên 30.000–35.000 căn — thậm chí có đơn vị dự báo vượt 45.000 căn nếu tính đầy đủ các phân khúc. Đáng chú ý, làn sóng mở bán lần này trải đều từ các dự án hạng sang trong lõi trung tâm đến những dự án “vừa túi tiền” tại khu vực Bình Dương cũ. Dưới đây là bức tranh chi tiết để người mua định vị trước khi xuống tiền.
Quy mô nguồn cung nửa cuối 2026: con số và cơ cấu
Theo dữ liệu CBRE công bố cuối tháng 7/2026, sau nửa đầu năm với hơn 21.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, thị trường TP.HCM dự kiến có thêm 15.000–20.000 căn trong 6 tháng cuối năm. Lũy kế đến cuối 2027, toàn thị trường có thể đón khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 58% tập trung tại các khu vực mở rộng (Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ).
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục phân hóa mạnh theo khu vực:
- Khu vực Bình Dương cũ vẫn là “công xưởng căn hộ” — cứ 10 căn mở bán mới có hơn 5 căn tại đây, với các dự án quy mô lớn như The Gió Riverside (2.905 căn), khu căn hộ Tân Đông Hiệp (1.451 căn), Happy One Mori (1.144 căn);
- Khu Đông (Thủ Đức cũ) chiếm khoảng 20% nguồn cung;
- Nội thành cũ bất ngờ tăng tốc trở lại: dự kiến khoảng 22.800 căn cho cả năm 2026 — gấp 3 lần năm trước, nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Điểm danh dự án mở bán nửa cuối 2026
Lõi trung tâm: cuộc chơi của phân khúc trăm triệu đồng/m²
Khoảng 90% rổ hàng nội thành thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với mặt bằng giá phổ biến 100–320 triệu đồng/m²:
- The Westique Residences (phường An Lạc): 99 căn hạng sang, giá dự kiến 90–100 triệu đồng/m², mở bán tháng 9/2026;
- The Grand Manhattan (phường Cầu Ông Lãnh): khoảng 350 triệu đồng/m²;
- Lancaster Lincoln: 750 căn, khoảng 300 triệu đồng/m²;
- Legacy 66 (khu Chợ Lớn): khoảng 119 triệu đồng/m²;
- Cùng loạt dự án tiếp tục ra hàng: The Privé, The Global City, Noble Crystal Riverside, Metropolis Thủ Thiêm, Sunshine Sky City.
Bình Dương cũ: vùng giá 30–60 triệu đồng/m² cho người mua ở thực
Đây là nơi tập trung các lựa chọn “vừa túi tiền” hơn hẳn:
- La Pura (Thuận An, Phát Đạt): giá dự kiến khoảng 60 triệu đồng/m², ra hàng quý III/2026;
- The Emerald 68 (Thuận An, Lê Phong): 45–48 triệu đồng/m², dự kiến tháng 10/2026;
- Picity Sky Park (Dĩ An, Kim Sơn): khoảng 50 triệu đồng/m², dự kiến tháng 12/2026;
- Các dự án đã mở bán trước đó như Phú Đông SkyOne (30–32 triệu đồng/m²), The Felix (33 triệu đồng/m²) tiếp tục bán giai đoạn tiếp theo.
Ba điểm người mua cần lưu ý
1. Nguồn cung nhiều không có nghĩa là giá giảm
Dù lượng hàng dồi dào hơn, các chủ đầu tư đang chọn cách cạnh tranh bằng chính sách tài chính — ân hạn gốc lãi, giãn tiến độ thanh toán, quà tặng nội thất — thay vì giảm giá trực tiếp. Giá sơ cấp khu trung tâm vẫn được dự báo tăng thêm 3–5% trong nửa cuối năm.
2. Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt
Với 90% rổ hàng nội thành là cao cấp, khả năng hấp thụ thực tế là dấu hỏi. Người mua có lợi thế đàm phán hơn giai đoạn trước, đặc biệt tại các dự án mở bán cùng thời điểm trong một khu vực — hãy so sánh ít nhất 2–3 dự án cạnh nhau trước khi quyết định.
3. Kiểm tra pháp lý từng dự án
Ưu tiên các dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng, và kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc. Sự kiện nhiều dự án cùng ra hàng cũng là lúc xuất hiện các chiêu “booking ảo”, giữ chỗ dự án chưa đủ điều kiện.
Kết luận
Nửa cuối 2026 là giai đoạn hiếm hoi người mua có nhiều lựa chọn thực sự — từ căn hộ 30–33 triệu đồng/m² tại Dĩ An đến hạng sang 300 triệu đồng/m² lõi trung tâm. Với người mua ở thực ngân sách 2–3,5 tỷ đồng, rổ hàng Thuận An – Dĩ An vẫn là vùng cân bằng nhất giữa giá, khoảng cách di chuyển và tiềm năng hạ tầng. Với nhà đầu tư, lượng cung lớn đồng nghĩa thanh khoản phân hóa: chọn dự án có giá hợp lý so với khu vực, pháp lý sạch và chủ đầu tư đủ năng lực triển khai — thay vì mua theo “sóng” mở bán.
Nguồn tham khảo: VnExpress (27/07/2026) — “Nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM hiện phân bố ra sao?”; VnExpress (31/07/2026) — “Loạt chung cư giá trăm triệu đồng mỗi m² mở bán tại TP HCM”; Dân Việt (01/08/2026) — “Nguồn cung nhà ở TP.HCM đổi chiều” (dữ liệu CBRE); Muanha.xyz — “Review các dự án căn hộ Bình Dương sắp mở bán 2026”.