Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần phục hồi, việc mua nhà chung cư để đầu tư cho thuê được đánh giá là hướng đi hợp lý, mang lại dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả tài chính lâu dài, nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng với 3 yếu tố then chốt: pháp lý – giá bán – đòn bẩy tài chính.
Báo cáo mới đây của Savills cho thấy, năm 2024 là thời điểm thuận lợi cho việc đầu tư căn hộ cho thuê. Khảo sát 30 dự án căn hộ hạng A và B tại TP.HCM cho thấy lợi suất cho thuê trung bình đạt 4,8%/năm, tổng lợi nhuận từ đầu tư (bao gồm cả tăng giá và cho thuê) lên đến 7,7%/năm – cao hơn mặt bằng lãi suất tiết kiệm hiện tại.
Nguồn cầu tăng: Đòn bẩy cho chiến lược đầu tư dài hạn
Trong vài năm tới, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, dẫn tới xu hướng tăng giá rõ rệt ở phân khúc căn hộ. Sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp và áp lực tăng giá bán từ phía chủ đầu tư đang khiến việc tiếp cận mua nhà chung cư ở nội đô trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với những người có nhu cầu thực.
Đồng thời, nhu cầu thuê nhà đang tăng nhờ hai yếu tố:
1. Sự gia tăng các hộ gia đình trẻ chọn thuê thay vì mua nhà
2. Dòng chuyên gia, lao động FDI đổ về Việt Nam ngày càng nhiều
Tất cả những điều này khiến đầu tư căn hộ cho thuê trở thành chiến lược hợp thời, nhưng chỉ thực sự hiệu quả nếu nhà đầu tư xác định đúng thời điểm và lựa chọn sản phẩm phù hợp.
Ba lưu ý cốt lõi khi mua nhà chung cư để đầu tư
1. Pháp lý dự án và uy tín chủ đầu tư
Chuyên gia Savills – bà Cao Thị Thanh Hương – nhấn mạnh rằng yếu tố pháp lý là điều kiện tiên quyết trong mọi quyết định đầu tư căn hộ. Nếu lựa chọn căn hộ đã bàn giao và có sổ hồng, nhà đầu tư sẽ dễ dàng vay vốn, khai thác cho thuê ngay hoặc chuyển nhượng linh hoạt.
Trong trường hợp đầu tư dự án đang xây, cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án và cam kết từ chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư triển khai chính sách bán hàng hấp dẫn như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất, nhưng không phải ai cũng đủ năng lực tài chính để thực hiện đến cùng.
Thực tế cho thấy, không ít trường hợp dự án “đứt gánh giữa đường” khiến người mua không thể khai thác tài sản như kế hoạch, thậm chí mất trắng nếu pháp lý không đảm bảo.
2. Giá bán và thời điểm đầu tư
Trong một dự án, giá căn hộ thường tăng dần qua từng giai đoạn mở bán. Tuy nhiên, chính sách bán hàng ở giai đoạn sau lại thường linh hoạt hơn, giúp người mua dễ tiếp cận hơn về dòng tiền. Vì vậy, cần cân nhắc kỹ giữa việc mua sớm với giá thấp hơn hay mua muộn với ưu đãi tốt hơn.
Nhà đầu tư cần tính toán tổng chi phí sở hữu bao gồm giá bán, chiết khấu, chi phí tài chính, tiềm năng tăng giá và cả kế hoạch thoát hàng nếu có. Quan trọng hơn, hãy chọn thời điểm “xuống tiền” dựa vào năng lực tài chính thật sự thay vì chạy theo tâm lý thị trường.
3. Đòn bẩy tài chính: Dùng đúng cách để tối ưu lợi nhuận
Lãi suất ưu đãi từ ngân hàng hiện đang dao động quanh mức 6,5–8%/năm trong 2–3 năm đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi, tiềm ẩn rủi ro nếu không quản lý dòng tiền tốt.
Bà Hương cho biết, tỷ lệ vay phù hợp nên trong khoảng 50% giá trị căn hộ. Việc vay quá nhiều có thể khiến nhà đầu tư rơi vào áp lực trả nợ khi lợi suất cho thuê không đủ bù lãi vay, dẫn đến việc phải bán cắt lỗ hoặc bị xếp vào nhóm nợ xấu.
Cần nhớ rằng, không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào cam kết hỗ trợ tài chính trong suốt vòng đời đầu tư 15–20 năm. Vì vậy, khả năng thanh khoản và quản trị rủi ro phải do chính nhà đầu tư kiểm soát.
Mua nhà chung cư hiệu quả là mua đúng – giữ đúng
Thị trường căn hộ cho thuê vẫn còn tiềm năng lớn trong năm 2024–2025, nhưng chỉ mang lại lợi nhuận bền vững khi nhà đầu tư thực sự hiểu rõ sản phẩm, sử dụng đòn bẩy đúng cách và lựa chọn thời điểm thông minh.
Mỗi quyết định mua nhà chung cư cần được nhìn nhận như một chiến lược dài hạn, chứ không chỉ là phản ứng nhất thời trước thị trường.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.