Căn hộ chung cư TP HCM phải đạt 25-32 m2 sàn mỗi người là yêu cầu mới được TP.HCM đưa ra nhằm kiểm soát mật độ cư dân tại các dự án nhà cao tầng, phục vụ công tác lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng. Theo đó, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 32 quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và chung cư hỗn hợp trên địa bàn, trong đó nêu rõ chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người để làm cơ sở tính toán quy mô dân số dự án.
Mục tiêu của quy định là “neo” quy mô dân số theo năng lực hạ tầng đô thị, từ giao thông, trường học, y tế đến cấp thoát nước, qua đó hạn chế tình trạng tăng dân số cơ học vượt dự báo tại các khu vực phát triển chung cư dày đặc. Điểm đáng chú ý là chỉ tiêu diện tích bình quân theo đầu người được đưa vào ngay trong các bước quan trọng của vòng đời dự án, thay vì chỉ dừng ở yêu cầu diện tích căn hộ tối thiểu như trước đây.
Căn hộ chung cư TP HCM phải đạt 25-32 m2 sàn mỗi người: Cách tính dân số theo từng giai đoạn
Theo Quyết định 32, ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy mô dân số của dự án chung cư được xác định theo quy chuẩn hiện hành, gắn với mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 32 m² mỗi người. Đây là mức “mục tiêu” để định hình mật độ dân cư dự kiến trong đồ án quy hoạch, đồng thời tạo cơ sở bố trí chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương ứng.
Đến giai đoạn thẩm định dự án và cấp phép xây dựng, dân số chung cư được tính theo một trong các phương pháp: (i) chỉ tiêu bình quân 3,5 người/căn hộ, hoặc (ii) xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng. Cách tiếp cận này giúp cơ quan quản lý có thêm công cụ kiểm soát mật độ theo “thực chất sản phẩm” (loại căn hộ, số phòng, diện tích), thay vì chỉ dựa trên số lượng căn hộ.
Bảng quy đổi dân số theo diện tích: căn hộ thương mại, nhà ở xã hội và căn hộ lưu trú
Quy định mới cũng đưa ra khung quy đổi dân số tương ứng với diện tích, tách bạch theo từng nhóm sản phẩm.
>> Từ 1/3/2026, mỗi căn nhà sẽ có mã định danh điện tử bất động sản
Căn hộ thương mại: quy đổi theo số phòng và diện tích sử dụng
Với căn hộ thương mại, cách tính dân số được chia theo loại căn (1 phòng ở, 2 phòng ở, 3 phòng ở…) và “ngưỡng diện tích” để quy đổi số người ở. Ví dụ, căn hộ 1 phòng ở diện tích 25-32 m² tính cho 1 người; lớn hơn 32-56 m² tính 2 người. Ở nhóm 2 phòng ở, diện tích trên 56-64 m² tính 2 người; trên 64-96 m² tính 3 người. Nhóm 3 phòng ở có ngưỡng rộng hơn, từ trên 96-128 m² tính 4 người; trên 128-160 m² tính 5 người. Căn hộ từ 4 phòng ở trở lên hoặc diện tích trên 160 m² được tính tối đa 6 người ở.
Cách quy đổi dân số theo diện tích căn hộ thương mại:
| Loại căn hộ | Diện tích sử dụng | Dân số quy đổi |
|---|---|---|
| 1 phòng ở | 25-32 m² | 1 người |
| 1 phòng ở | Trên 32-56 m² | 2 người |
| 2 phòng ở | Trên 56-64 m² | 2 người |
| 2 phòng ở | Trên 64-96 m² | 3 người |
| 3 phòng ở | Trên 96-128 m² | 4 người |
| 3 phòng ở | Trên 128-160 m² | 5 người |
| Từ 4 phòng ở | Trên 160 m² | Tối đa 6 người |
Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội: có hệ số “lẻ” theo diện tích
Đối với căn hộ tái định cư và nhà ở xã hội, nguyên tắc quy đổi có thêm mức trung gian để phản ánh đặc thù sản phẩm. Căn 1 phòng ở 25-32 m² tính 1 người; từ 32 m² đến dưới 45 m² tính 1,5 người. Căn 2 phòng ở 45-55 m² tính 2 người; từ 55-70 m² tính 2,5 người; và từ 70-75 m² tính 3 người.
Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội:
| Loại căn hộ | Diện tích sử dụng | Dân số quy đổi |
|---|---|---|
| 1 phòng ở | 25-32 m² | 1 người |
| 1 phòng ở | 32-<45 m² | 1,5 người |
| 2 phòng ở | 45-55 m² | 2 người |
| 2 phòng ở | 55-70 m² | 2,5 người |
| 2 phòng ở | 70-75 m² | 3 người |
Căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú: tính theo phần diện tích có chức năng ở
Với các căn hộ lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú, dân số được quy đổi theo phần diện tích có chức năng ở. Trường hợp phương án thiết kế có sự “lệch” hoặc không thống nhất giữa diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở, dân số sẽ được xác định theo diện tích sử dụng của căn hộ để đảm bảo tính nhất quán trong quản lý.
Vì sao quy định mới đáng chú ý: chuyển từ “diện tích tối thiểu” sang “mật độ theo đầu người”
Trước khi ban hành Quyết định 32, TP.HCM chưa có quy định riêng về việc gắn trực tiếp diện tích sàn theo số người ở đối với từng dự án chung cư. Các quy định trước đây chủ yếu dừng ở yêu cầu diện tích căn hộ tối thiểu 25 m² hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân của toàn đô thị, chưa tạo ra “công thức” xác định dân số cho từng dự án như cách làm hiện nay.
Việc thành phố đưa ra chỉ tiêu diện tích sàn bình quân theo đầu người được xem là bước cụ thể hóa quan trọng để kiểm soát quy mô dân số nhà cao tầng, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý khi cân đối hạ tầng và đánh giá tác động quy hoạch. Về phía doanh nghiệp, quy định này cũng đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn trong việc xây dựng cơ cấu sản phẩm, phân bổ diện tích căn hộ và lập hồ sơ dự án phù hợp với giới hạn mật độ dân cư.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.