Theo các chuyên gia, bảng giá đất TPHCM mới nhất sau điều chỉnh tuy không còn “tăng sốc” như dự thảo hồi tháng 7, nhưng vẫn tác động đến giá bất động sản, đặc biệt ở các khu vực vùng ven trung tâm thành phố.
Bảng giá đất TPHCM mới nhất chỉ phản ánh 50-70% giá thực tế
UBND TP.HCM vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025, với mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) và cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). So với dự thảo trước đó, mức giá đã giảm trung bình 20-25%, nhưng vẫn cao hơn 4-38 lần so với khung giá cũ theo Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy theo vị trí. Bảng giá điều chỉnh này vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế từ 25-50%.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định rằng bảng giá mới không có quá nhiều thay đổi so với dự thảo trước đó. Ông cho rằng mặc dù khung giá đã giảm nhẹ, mức giảm này không đủ để tạo ra tác động đáng kể, nhất là khi so sánh với Quyết định 02/2020. Đặc biệt, giá đất tại các khu vực vùng ven như TP Thủ Đức, huyện Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ và Hóc Môn tăng cao gấp nhiều lần so với trước đây, từ 1,5-11 lần tùy khu vực.
Theo chuyên gia mặc dù bảng giá mới đã giảm so với dự thảo, mức giá này vẫn chỉ phản ánh 50-70% giá giao dịch thực tế. Chuyên gia cũng cảnh báo rằng một số người sở hữu đất có thể “thổi giá” bất động sản theo xu hướng tăng giá hiện tại, dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ ở một số phân khúc.
Khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với người dân vùng ven
TS Nghĩa cho biết các quan ngại về chi phí chuyển đổi và chuyển nhượng đất vẫn còn và Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng nhận định rằng việc điều chỉnh bảng giá đất có thể ảnh hưởng đến nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Với tổng diện tích 110.090 ha đất nông nghiệp ở TP.HCM, bao gồm các quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ và TP Thủ Đức, bảng giá đất TPHCM mới nhất sẽ tác động lớn đến nhiều khu vực này.
Bảng giá mới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là từ đất nông nghiệp sang đất ở, khi các khoản chi phí như tiền sử dụng đất và phí trước bạ sẽ tăng cao. Ví dụ, chi phí chuyển đổi cho lô đất 100 m² trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) sẽ tăng từ khoảng 2,1 tỷ đồng lên hơn 5 tỷ đồng, tăng gần 2,4 lần so với trước.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng đồng tình rằng mức tăng này ảnh hưởng lớn đến người dân có thu nhập thấp ở vùng ven, trong khi khu vực trung tâm bị ảnh hưởng ít hơn. Theo ông, giá đất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với giá đất ở, nhưng chi phí chuyển đổi lại khá cao, gần bằng 40-80% giá trị thị trường. Điều này khiến người sở hữu đất nông nghiệp phải đối mặt với chi phí cao khi chuyển đổi sang đất ở, tương đương như mua lại một phần đất của chính mình.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho biết thành phố đang đề xuất Chính phủ đưa ra nghị định miễn giảm tiền thuê và sử dụng đất nhằm giảm bớt tác động cho người dân chưa thể chuyển đổi đất nông nghiệp do vướng quy hoạch hoặc các yếu tố khách quan.
Tác động của bảng giá đất TPHCM mới nhất đến thị trường bất động sản
TS Nghĩa cho biết bảng giá đất điều chỉnh lần này sẽ là bước đệm để TP.HCM áp dụng bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai từ năm 2026, giảm bớt các biến động cho người dân. Việc điều chỉnh bảng giá đất sớm cũng giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “hai giá” gây thất thu ngân sách và làm khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc tính thuế. Áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sẽ mang lại sự công bằng, minh bạch trong các khoản lệ phí, thuế và tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, các biện pháp xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng sẽ được tăng cường, giúp làm lành mạnh thị trường. Việc minh bạch hóa giá đất tái định cư cũng sẽ hỗ trợ việc đền bù giải phóng mặt bằng, giảm thiểu tranh chấp và tạo công bằng cho người có đất bị thu hồi.
Cuối cùng, bảng giá điều chỉnh mới sẽ góp phần hạn chế đầu cơ đất nông nghiệp chờ chuyển đổi, giúp các dự án thu hồi đất được thuận lợi hơn. Được ban hành trực tiếp bởi UBND TP.HCM mà không thông qua HĐND thành phố, bảng giá điều chỉnh dựa trên dữ liệu từ các quyết định phê duyệt giá đất, giá bồi thường và các giao dịch thực tế.
(Nguồn Vnexpress)
>> Xem thêm bài viết 11 thương vụ M&A bất động sản “chốt deal” thành công trong 9 tháng đầu 2024
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.