Sau chuỗi tăng giá gần như không nghỉ kể từ khi TP.HCM mở rộng địa giới, dữ liệu quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy tín hiệu ngược lại: giá bán lại (thứ cấp) của cả căn hộ lẫn đất nền đã quay đầu. Con số này đáng chú ý với người đang cân nhắc mua căn hộ cuối năm, nhưng rất dễ bị đọc sai nếu chỉ nhìn tiêu đề.
Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM giảm bao nhiêu trong quý II/2026?
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư thứ cấp tại TP.HCM bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 3,6% so với quý liền trước. Hà Nội thậm chí điều chỉnh sâu hơn với mức giảm gần 3,9%, đưa giá bình quân về khoảng 123 triệu đồng/m².
Với một căn hộ 70 m², mức giảm 3,6% tương đương khoảng 270 triệu đồng trên giá rao bán. Đây không phải cú sập, nhưng là lần đầu sau nhiều quý bên bán phải chủ động lùi giá để có giao dịch.
Vì sao giá thứ cấp giảm nhưng giá mở bán mới vẫn tăng?
Đây là điểm khiến nhiều người mua bối rối. Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy giá sơ cấp, tức giá chủ đầu tư bán ra ở dự án mới của TP.HCM mở rộng trong quý II/2026 đạt khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 8% theo quý và 16% theo năm.
Nguồn cung mới cũng không hề khan: 6.573 căn hộ và 1.934 căn thấp tầng được chào bán, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Hai chiều ngược nhau này đến từ 3 nguyên nhân:
- Chi phí đầu vào của hàng sơ cấp đã bị chốt. Tiền sử dụng đất, chi phí vốn và chi phí xây dựng đã nằm trong giá thành, nên chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách thanh toán và hỗ trợ lãi suất thay vì hạ giá niêm yết.
- Bên bán thứ cấp chịu áp lực dòng tiền. Khi ưu đãi lãi suất cố định hết hạn và khoản vay chuyển sang thả nổi, một bộ phận nhà đầu tư buộc phải thoát hàng, chấp nhận hạ giá để rút vốn.
- Rổ hàng khác nhau. Giá sơ cấp bị kéo lên bởi các dự án cao cấp mới mở bán, còn rổ thứ cấp gồm nhiều dự án đã bàn giao lâu năm, phân hoá mạnh về chất lượng và vị trí.
Bảng so sánh các chỉ số chính thị trường quý II/2026
| Chỉ số | Quý II/2026 | So với quý I/2026 | Nguồn |
|---|---|---|---|
| Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM | ~108 triệu đồng/m² | −3,6% | Bộ Xây dựng |
| Giá căn hộ thứ cấp Hà Nội | ~123 triệu đồng/m² | −3,9% | Bộ Xây dựng |
| Giá đất nền TP.HCM | ~66 triệu đồng/m² | −3% (nhiều dự án −3 đến −6%) | Bộ Xây dựng |
| Giá đất nền bình quân cả nước | ~40 triệu đồng/m² | −2,5% | Bộ Xây dựng |
| Giá sơ cấp căn hộ TP.HCM mở rộng | ~76 triệu đồng/m² | +8% (+16% theo năm) | CBRE Việt Nam |
| Nguồn cung căn hộ mới | 6.573 căn | +20% so với cùng kỳ 2025 | CBRE Việt Nam |
| Tổng giao dịch cả nước | >100.000 | −28,5% | Bộ Xây dựng |
Người mua ở thực nên đọc con số này thế nào?
Mức giảm 3,6% chưa đủ để gọi là “đáy”, nhưng nó thay đổi cán cân đàm phán:
- So sánh song song sơ cấp và thứ cấp cùng khu vực. Chênh lệch giữa giá bình quân TP.HCM mở rộng (76 triệu đồng/m²) và khu vực TP.HCM cũ (khoảng 92 triệu đồng/m²) lên tới 16 triệu đồng/m². Một căn 70 m² ở vùng đô thị mở rộng có thể rẻ hơn hơn 1 tỷ đồng so với căn tương đương ở lõi cũ. Bạn có thể tham khảo thêm bức tranh nguồn cung căn hộ TP.HCM sau sáp nhập để chọn đúng vùng giá.
- Ưu tiên khả năng trả nợ hơn kỳ vọng tăng giá. Lợi nhuận từ chênh lệch mua bán ngắn hạn gần như không còn; tiêu chí an toàn là nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt 40% thu nhập.
Nếu bạn đang lập danh sách dự án để đi xem, danh sách nguồn cung căn hộ TP.HCM nửa cuối 2026 sẽ giúp thu hẹp phạm vi trước khi đàm phán.
Câu hỏi thường gặp về giá căn hộ thứ cấp TP.HCM quý II/2026
Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM hiện là bao nhiêu?
Khoảng 108 triệu đồng/m² theo báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giảm 3,6% so với quý I. Đây là mức bình quân toàn thị trường; giá thực tế phân hoá rất mạnh theo vị trí, tuổi dự án và chất lượng bàn giao. Riêng rổ dự án do CBRE theo dõi tại TP.HCM mở rộng, giá thứ cấp bình quân chỉ khoảng 62 triệu đồng/m² do bao gồm nhiều khu vực vùng ven.
Vì sao hai đơn vị công bố hai mức giá khác nhau?
Vì phạm vi rổ dữ liệu khác nhau. Bộ Xây dựng tổng hợp giá rao bán tại nhóm dự án tiêu biểu, thường tập trung ở khu vực trung tâm; còn CBRE tính bình quân trên rổ dự án rộng hơn, bao gồm cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Khi đọc báo cáo, hãy luôn kiểm tra phạm vi mẫu trước khi so sánh hai con số.
Giá giảm 3,6% có phải là đáy của thị trường không?
Chưa có cơ sở để khẳng định. Một quý điều chỉnh chưa tạo thành xu hướng, đặc biệt khi giá sơ cấp vẫn tăng 8% và nguồn cung mới tăng 20% so với cùng kỳ. Tín hiệu đáng theo dõi hơn là thanh khoản: nếu số giao dịch phục hồi trong quý III/2026 mà giá không giảm thêm, khả năng thị trường đã tạo vùng cân bằng.
Đây có phải thời điểm tốt để mua căn hộ để ở?
Với người mua ở thực có dòng tiền ổn định, đây là giai đoạn thuận lợi để đàm phán vì tỷ lệ hấp thụ thấp và người bán chịu áp lực dòng tiền. Tuy nhiên lãi suất vay vẫn cao, nên điều kiện tiên quyết vẫn là tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt 40% thu nhập và có quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng.
Vì sao đất nền giảm mạnh hơn căn hộ?
Vì đất nền phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư ngắn hạn, không tạo ra dòng tiền khai thác như căn hộ cho thuê. Khi chi phí vốn tăng, nhóm này bị bán ra trước tiên: giao dịch đất nền quý II/2026 giảm 32,6%, mạnh hơn mức giảm 14% của chung cư và nhà riêng lẻ, còn tỷ lệ hấp thụ chỉ 4–7%.
Người đang giữ căn hộ nên bán hay giữ?
Nếu tài sản đang cho thuê được và khoản vay nằm trong khả năng chi trả, việc bán vội trong vùng giá điều chỉnh thường bất lợi. Ngược lại, nếu khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi và dòng tiền cho thuê không bù đủ lãi, cần tính đến phương án giảm đòn bẩy sớm thay vì chờ giá quay lại đỉnh cũ.
Kết luận
Quý II/2026 không phải cú sập giá, mà là lần đầu sau chu kỳ tăng nóng thị trường thứ cấp phải thừa nhận giới hạn chi trả của người mua. Hai mặt của cùng một thị trường đang kể hai câu chuyện: hàng sơ cấp vẫn tăng vì chi phí đầu vào đã chốt, hàng thứ cấp giảm vì bên bán cần tiền. Với người mua ở thực, khoảng chênh đó là cơ hội nhưng chỉ khi bạn đàm phán dựa trên dòng tiền của mình, không phải trên kỳ vọng giá sẽ quay lại đỉnh cũ.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.