Thị trường căn hộ chung cư đang trải qua giai đoạn biến động mạnh cả về giá bán lẫn nguồn cung. Nhiều chuyên gia cho rằng mặt bằng giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân và rất có thể đã đạt ngưỡng cao nhất. Vì vậy, dự báo giá chung cư 2026 đang trở thành chủ đề được quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị tung ra thị trường.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn leo thang
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận mức tăng giá liên tục, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Dù nguồn cung mới đã cải thiện, nhưng giá mở bán tại các dự án mới vẫn tiếp tục nhích lên. Điều này khiến kỳ vọng “giá hạ khi nguồn cung tăng” không diễn ra như mong đợi.
Theo ghi nhận, nhiều dự án mở bán sau có mức giá cao hơn dự án trước đó. Sức mua trên thị trường tồn tại, tuy nhiên mức giá bị đẩy lên quá nhanh đang khiến nhiều nhóm khách hàng bị “đuối sức”.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – nhận định rằng nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn, nhưng mặt bằng giá cao đang là rào cản. Trong các dự án mở bán mới, tỷ lệ căn hộ siêu sang chiếm tới 42% tổng nguồn cung cả nước. Riêng Hà Nội và TPHCM ghi nhận đến 80% dự án mới có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.
Tỷ trọng căn hộ bình dân lại ở mức rất thấp, chỉ khoảng 3% và chủ yếu thuộc nhóm nhà ở xã hội. Điều này khiến người trẻ khó tiếp cận bất động sản do mức giá vượt xa thu nhập hiện tại.
Dự báo giá chung cư 2026 sẽ giảm?
Nguồn cung được xem là yếu tố quyết định xu hướng giá căn hộ trong tương lai. Khi các nút thắt pháp lý được gỡ bỏ, kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ nguồn hàng dồi dào hơn.
Nguồn hàng tăng từ năm 2026 với các dự án thí điểm
Theo bà Đỗ Thu Hằng (Savills Hà Nội), một số dự án cao cấp tại Tây Hồ Tây và Ciputra dự kiến mở bán trong quý III/2025 với giá từ 100 triệu đồng/m². Với vị trí nổi bật và tiêu chuẩn xây dựng cao, khả năng giảm giá trong ngắn hạn gần như không xảy ra.
Nghị quyết 171 cho phép Hà Nội triển khai 148 dự án mới, tạo ra sự đột phá về số lượng căn hộ từ năm 2026 trở đi. Khi quá trình pháp lý hoàn tất, thị trường có thể ghi nhận khoảng 46.600 căn hộ mới trong giai đoạn 2026–2027.
Nguồn cung tăng mạnh được dự báo sẽ kéo mặt bằng giá chung cư 2026 theo hướng ổn định hơn, thậm chí có thể điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.
Phát triển mạnh nhà ở xã hội tạo áp lực giảm giá
Ông Phạm Đức Toản cho biết Hà Nội vừa tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án thương mại. Điều này đồng nghĩa trong thời gian tới, lượng lớn dự án sẽ khởi công đồng loạt, giúp cải thiện đáng kể nguồn cung.
Ngoài phân khúc thương mại, Chính phủ đang thúc đẩy nhanh mảng nhà ở xã hội. Khi nguồn cung toàn thị trường mở rộng đều ở nhiều phân khúc, mặt bằng giá sẽ chịu áp lực điều chỉnh tự nhiên.
Ông Toản dự báo rằng giai đoạn 2026–2027, khi nguồn cung bùng nổ, giá chung cư ở Hà Nội có khả năng phải giảm để phù hợp với sức mua.
Có nên mua nhà chung cư vào thời điểm này?
Thị trường hiện nay đang cho thấy sự phân hóa rất rõ giữa hai nhóm khách mua: nhóm có nhu cầu ở thực, cần giải quyết chỗ ở ngay; và nhóm mua để đầu tư hoặc chưa thật sự gấp. Tuy nhiên, quyết định “nên mua hay chờ” không chỉ phụ thuộc vào cảm xúc thị trường mà còn nằm ở chu kỳ nguồn cung – giá bán – chính sách tín dụng.
Với người có nhu cầu ở thực, cần chỗ ở ổn định
Nếu mục tiêu chính là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, học hành, công việc, thời điểm hiện tại được nhận định khá phù hợp nhờ các yếu tố:
- Chính sách hỗ trợ mạnh từ chủ đầu tư: nhiều dự án áp dụng hỗ trợ lãi suất 0%, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu khi thanh toán nhanh… giúp giảm áp lực tài chính trong 1–3 năm đầu.
- Nguồn cung mới hướng đến tệp khách mua ở thật: nhiều dự án căn hộ tầm trung tại Hà Nội và TPHCM được phát triển theo hướng tối ưu công năng, diện tích vừa phải, giá không tăng quá mạnh so với giai đoạn 2021–2022.
- Giá bán đã thiết lập mặt bằng mới và ít biến động mạnh: sau thời gian dài trầm lắng, mức giá hiện nay tương đối “chốt” và ít khả năng giảm sâu ở khu vực trung tâm hoặc các đô thị có nhu cầu ở thật lớn.
Vì vậy, nếu tài chính ổn định, khả năng trả góp tốt và có thể tận dụng ưu đãi từ chủ đầu tư, mua ở thời điểm này là lựa chọn hợp lý. Việc chờ đợi thêm 1–2 năm có thể khiến người mua bỏ lỡ chính sách ưu đãi hoặc phải mua ở vị trí xa trung tâm hơn do giá có xu hướng tăng theo hạ tầng.
Với người chưa cần ở ngay hoặc mua để giữ tài sản
Nhóm này có thể tiếp tục quan sát thị trường vì:
- Nguồn cung 2026–2027 dự báo tăng mạnh khi hàng loạt dự án được gỡ pháp lý và hoàn tất thủ tục phê duyệt. Khi cung tăng, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ cao hơn, kéo theo giá bán có thể đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ.
- Thanh khoản thị trường đang phục hồi nhưng chưa quá sôi động: điều này cho thấy dư địa để người mua thương lượng vẫn còn. Đặc biệt, phân khúc cao cấp và đất nền tại các khu vực xa vẫn chịu áp lực giảm giá cục bộ.
- Mặt bằng lãi suất có thể duy trì mức thấp: nhiều tổ chức dự báo giai đoạn 2026 trở đi khi chính sách kinh tế ổn định, tín dụng bất động sản có xu hướng dễ tiếp cận hơn.
Nếu chưa có nhu cầu ở ngay, người mua hoàn toàn có thể đợi đến giai đoạn 2026–2027 để lựa chọn đa dạng hơn và có cơ hội mua giá tốt hơn.
Kết luận
Dự báo giá chung cư 2026 cho thấy thị trường rất có thể sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh mới, đặc biệt khi nguồn cung bùng nổ từ 2026 – 2027. Mặc dù giá còn tăng nhẹ ở một số phân khúc do vị trí và chất lượng, xu hướng chung vẫn nghiêng về sự ổn định và giảm dần.
Muanha.xyz khuyến nghị người mua nên theo dõi sát tiến độ pháp lý của các dự án, phân bổ tài chính hợp lý và chọn thời điểm phù hợp để tối ưu cơ hội sở hữu nhà ở.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
Xem thêm: