Xu hướng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 2026: Hạ tầng kéo nhu cầu thật
Nếu nhìn kỹ, 2026 là năm mà hạ tầng khu Đông “hội tụ” nhiều lớp: đường bộ (cao tốc, vành đai, các trục đô thị), đường sắt (metro và câu chuyện đường sắt tốc độ cao chọn điểm cuối khu Đông), đường thủy (liên quan hành lang cảng – logistics Cát Lái – Phú Hữu), và đường không (Long Thành). Khi các lớp hạ tầng này cùng được thúc tiến độ, tác động không chỉ là “kỳ vọng tăng giá”, mà là thay đổi bản đồ di chuyển và bản đồ việc làm.
Điểm quan trọng: hạ tầng tác động theo chuỗi. Đầu tiên là đi lại ổn định hơn, khiến khoảng cách “tâm lý” giữa nơi ở và nơi làm việc rút ngắn. Sau đó dòng người sẽ hình thành quanh các tuyến kết nối tốt. Và khi dòng người đủ lớn, dòng tiền mới bền vững: cho thuê, thương mại, dịch vụ, và cuối cùng là giá trị tài sản. Vì vậy 2026 dễ chứng kiến phân hóa: nơi nào kết nối tốt + có đô thị hóa thật (có cư dân về ở, có tiện ích vận hành), nơi đó “lên nhịp” trước; còn nơi chỉ có câu chuyện quy hoạch nhưng chậm triển khai thì sẽ cần nhiều thời gian hơn.
>> Metro Bến Thành – Thủ Thiêm tác động thế nào đến đầu tư bất động sản 3-5 năm tới?
Trong bối cảnh đó, khu Đông nổi bật vì vẫn còn rất nhiều “đất để làm đô thị” (quỹ lớn) và cũng là nơi được dồn lực hạ tầng mạnh nhất. Bạn nói rất đúng: nhiều người tưởng khu Đông hết đất lớn, nhưng thực tế vẫn còn nhiều mảng quỹ hàng chục tới hàng trăm ha—mà khi hạ tầng vào nhịp, các khu này có thể kích hoạt phát triển theo kiểu “cả vùng cùng đi lên”, chứ không phải chỉ một dự án đơn lẻ.
Bản đồ bất động sản tiềm năng tại TPHCM 2026
Ở TP.HCM (khu Đông), nhóm quỹ đất lớn trong phạm vi thành phố vẫn là nền để hình thành khu đô thị quy mô và cộng đồng cư dân mới. Nổi bật gồm khu Thạnh Mỹ Lợi 234 của Hoa Lâm (hơn 83ha), Thạnh Mỹ Lợi C (178ha), và khu đô thị Bình Trưng Đông (149,5ha với 14 dự án thành phần), nhóm này theo logic thị trường sẽ “đợi” TP.HCM quyết liệt hạ tầng và gỡ vướng để bật lên. Song song đó là các khu đang phát triển theo từng phần như Cityhorse (88ha, mới phát triển chưa tới 40%), các “kho chứa dư địa” như Tây Tăng Long (129ha), và khu đô thị Long Trường (156ha đã có chấp thuận chủ trương đầu tư).
Điểm đáng chú ý ở nhóm TP.HCM là: nếu hạ tầng được tháo nút đúng thời điểm, những khu quỹ lớn sẽ không chỉ kéo giá bán, mà còn kéo tốc độ đô thị hóa (cư dân về ở, thương mại mở, dịch vụ chạy), từ đó tạo thanh khoản thật. 2026–2027 thường là giai đoạn “định hình nhịp”, nơi nhà đầu tư có lợi thế sẽ là người chọn được các vị trí có khả năng ra hàng/ra sổ/hoàn thiện hạ tầng nội khu rõ ràng hơn.
Bước qua cầu Long Thành trên cao tốc TP.HCM – Long Thành (Đồng Nai), bản đồ đô thị mở rộng càng rõ rệt vì xuất hiện chuỗi quỹ đất cực lớn. Ngay sau cầu có khu đô thị dịch vụ 122ha và khu đô thị 753ha đang được săn quỹ để phát triển; cạnh sân golf là quỹ đất 700ha của KN Group; nhóm dự án quy mô vừa nhưng có tính tạo đô thị gồm Kim Oanh 45ha đi cùng khu đô thị 53ha; King Bay 125ha cạnh khu đô thị 334ha; và các đại dự án/siêu quỹ gồm bán đảo Cường Hưng 92,8ha + khu dân cư Núi Dòng Dài 169ha (mới triển khai được 20ha), khu đô thị Sơn Tiên 380ha, cùng một điểm “đã xong pháp lý” là khu 64ha trong lõi Aqua City và Izumi.
Nhóm Đồng Nai có đặc điểm khác nhóm TP.HCM: biên độ phát triển có thể rất lớn, nhưng phụ thuộc mạnh vào tiến độ hạ tầng liên vùng và khả năng hình thành cụm dân cư – dịch vụ. Vì vậy 2026 phù hợp để nhìn theo 2 lớp:
(1) những khu đã có pháp lý/đô thị hóa rõ sẽ dễ tạo thanh khoản và giá thuê hơn;
(2) những quỹ rất lớn sẽ là câu chuyện 3–5 năm+, nơi lợi nhuận đi kèm “độ chờ” và rủi ro tiến độ.
Khu Nam và Tây Nam là lựa chọn dài hạn nếu đặt trong bức tranh cửa ngõ về Đồng bằng sông Cửu Long, quỹ đất còn và lợi thế đường bộ – đường thủy. Tuy vậy, xét riêng chu kỳ 2026, khu Nam/Tây Nam thường “lên nhịp” theo kiểu chọn lọc, mạnh ở những điểm có kết nối thực sự cải thiện và hình thành cụm tiện ích – việc làm mới. Nói cách khác, 2026 khu Đông dễ là trục dẫn dắt, còn Nam/Tây Nam là trục tích lũy cho người kiên nhẫn, chọn đúng vị trí có nền dân cư và khả năng khai thác.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.