Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy trình phân lô tách thửa đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các tiêu chuẩn và quy định mới được thiết lập.
Mở rộng thêm 81 đô thị cấm phân lô tách thửa
Theo sửa đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023, giờ đây việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ (phân lô bán nền) không còn được phép tại 105 đô thị loại đặc biệt I, II, III và các trường hợp đấu giá đất dành cho các dự án nhà ở.
Điều này đánh dấu sự tăng thêm 81 đô thị được bổ sung vào danh sách so với Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Yêu cầu thông báo trước khi chuyển nhượng đất dự án
Theo đặc điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS 2023, các chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh xác nhận việc đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Đây là sự thay đổi so với quy định cũ chỉ yêu cầu thông báo khi có giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghĩa vụ xây dựng của người mua đất phân lô
Dựa trên Luật Kinh doanh BĐS 2023, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phải xây dựng nhà ở đảm bảo tiến độ, phù hợp với thiết kế và quy hoạch chi tiết được duyệt, tuân thủ các điều kiện trong Giấy phép xây dựng nếu cần.
Người mua cũng có trách nhiệm bồi thường nếu xây dựng làm hư hại hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Trái ngược với luật cũ, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải xây nhà.
7 nguyên tắc cần đảm bảo khi phân lô tách thửa
Dưới đây là 7 nguyên tắc quan trọng trong việc tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024:
- Sổ đỏ đã cấp: Đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng: Đất còn trong thời hạn sử dụng quy định.
- Không tranh chấp: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Nếu xác định được phạm vi tranh chấp, chỉ tách phần đất không có tranh chấp.
- Hạ tầng kết nối: Đảm bảo có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước.
- Diện tích tối thiểu: Sau tách thửa, mỗi mảnh đất phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Điều kiện khi chuyển mục đích sử dụng: Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, phần đất còn lại sau tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu cho mục đích mới.
- Phân chia theo bản án: Khi phân chia đất theo quyết định của tòa án mà không đảm bảo các điều kiện trên thì không được tách thửa.
Lưu ý: Những điều kiện này không có trong Luật Đất đai 2013, đây là các bổ sung quan trọng trong phiên bản 2024 để đảm bảo sự minh bạch và pháp lý trong việc sử dụng đất.
>> Xem thêm: Thay đổi trong quy định mua bán đất nền dự án có hiệu lực từ 1/8