Việc áp dụng bảng giá đất mới do TPHCM đề xuất đã được tạm hoãn để tiến hành xem xét kỹ lưỡng hơn. Việc hoãn áp dụng này là hợp lý do bảng giá mới đã có sự tăng đáng kể so với bảng giá cũ và được đề xuất áp dụng trong thời gian ngắn, gây ra áp lực tài chính cho nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng. Phương pháp định giá đất theo giá thị trường cần được điều chỉnh và cụ thể hóa cho từng khu vực thay vì áp dụng các hệ số chung chung.
Tại sao cần điều chỉnh giá đất tại TPHCM?
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, bảng giá đất của TPHCM từ lâu đã không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường. Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TPHCM, cho biết sự chênh lệch này đã tạo ra một hệ thống “hai giá,” dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng.
Đầu tiên, điều này khiến công tác quản lý đất đai của nhà nước trở nên phức tạp. Ví dụ, giá kê khai trên hợp đồng và giá giao dịch thực tế thường được kê khác nhau để giảm thuế chuyển nhượng. Ngoài ra, việc tính tiền thuê đất dựa trên bảng giá đất cũ thấp hơn thị trường cũng dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.
Bà Giang cũng chỉ ra rằng sự chênh lệch giá đất đã gây khó khăn cho việc phát triển các dự án bất động sản, đặc biệt là trong khâu thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Khi mức đền bù không phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, đồng thời gây ra các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.
Việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để khắc phục những hạn chế hiện tại và đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong hệ thống định giá đất. Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng.
Việc áp dụng bảng giá đất mới vẫn có chênh lệch
Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, các địa phương được phép duy trì bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025, và bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Bảng giá mới này sẽ không bị giới hạn bởi khung giá đất và phải tiệm cận với giá thị trường.
Hiện tại, TPHCM là địa phương tiên phong trong việc lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Theo đó, giá đất trong bảng giá mới được đề xuất tăng đáng kể so với bảng giá cũ. Ví dụ, tại TP. Thủ Đức, giá đất có thể tăng từ 10 đến 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi có thể tăng từ 10 đến 20 lần. Đặc biệt, tại huyện Hóc Môn, giá đất trên một số tuyến đường dự kiến tăng từ 15 đến 30 lần.
Tuy nhiên, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ví dụ, trên đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch thực tế khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ 330 triệu đồng/m2. Tương tự, tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá thị trường khoảng 150 triệu đồng/m2 nhưng giá đề xuất chỉ đạt 90 triệu đồng/m2. Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ tiệm cận khoảng 60% đến 70% so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch lớn cần được giải quyết.
Những đối tượng chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới
Theo Điều 159 của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp. Thêm vào đó, Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc sử dụng bảng giá đất để hỗ trợ và bố trí tái định cư. Do đó, bảng giá đất TPHCM đang đề xuất sẽ có tác động cả tích cực và tiêu cực đến hai nhóm đối tượng khác nhau.
Nhóm hưởng lợi là những người nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước trong quá trình thu hồi đất và bố trí tái định cư, theo quy định tại Điều 109 và 111 của Luật Đất đai 2024. Việc tăng giá đất có thể dẫn đến mức hỗ trợ cao hơn, có lợi cho người dân trong quá trình tái định cư.
Nhóm chịu ảnh hưởng là các hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu công nhận hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước đây, theo Luật Đất đai 2014, nghĩa vụ tài chính được tính khác nhau cho đất trong và ngoài hạn mức. Khi đó, đất trong hạn mức được áp dụng theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã loại bỏ sự phân biệt này và quy định toàn bộ diện tích đất sẽ được áp dụng giá theo bảng giá đất.
Việc bảng giá đất đề xuất tăng đáng kể so với bảng giá hiện hành sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính cho phần diện tích đất trong hạn mức. Điều này sẽ đặt gánh nặng tài chính lớn hơn lên các cá nhân và hộ gia đình khi giá đất theo bảng giá mới được áp dụng.
Cần cẩn trọng xem xét lại việc áp dụng bảng giá đất mới
Dù dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/24 nhưng bảng giá đất mới của TPHCM đã bị hoãn lại để xem xét thêm. Hiện tại, phương pháp xác định giá đất vẫn chưa được thực hiện một cách đồng bộ và còn khá đơn giản. Ở những khu vực có giá trị cao, xây dựng bảng giá đất dường như chỉ dựa trên việc áp dụng một hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Tại quận 1, hệ số nhân 5 được áp dụng đều cho mọi vị trí và tuyến đường. Kết quả là giá đất tại đường Đồng Khởi được đề xuất 810 triệu đồng/m2 (tăng từ mức 162 triệu đồng/m2 hiện tại), trong khi giá đất trên đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) được đề xuất 484 triệu đồng/m2 (tăng từ mức 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại).
Phương pháp này thực chất không khác biệt so với việc áp dụng bảng giá cũ và chỉ nhân với ‘hệ số K’, do đó chưa thực sự phản ánh đúng giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai.
(Nguồn cafef)
>>Xem thêm bài viết Ban hành bảng giá đất TPHCM mới nhất có đẩy giá nhà tăng cao?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.