Giá nhà đất tại TP.HCM luôn là một chủ đề thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận những biến động đáng chú ý, đặc biệt trong cơ cấu nguồn cung và giá cả. Vậy năm 2025, giá nhà đất TPHCM dự kiến sẽ biến động như thế nào?
Thực trạng thị trường bất động sản TPHCM năm 2024
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024, thành phố chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó chỉ có duy nhất một dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt, không có dự án nhà ở thương mại mới nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có 2 dự án được cấp phép xây dựng.
Số liệu này cho thấy sự suy giảm đáng kể so với trước đây, khi TP.HCM thường có khoảng 50-60 dự án được triển khai mỗi năm. Thực trạng này dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại giảm mạnh, chỉ còn 31 dự án với tổng số 31.167 căn hộ, bằng khoảng 1/3 so với giai đoạn trước đại dịch COVID-19.
Điều đáng lo ngại hơn là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở. Tất cả các dự án mở bán năm 2024 đều thuộc phân khúc cao cấp với giá trung bình 9,39 tỷ đồng/căn. Nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân gần như không còn, khiến nhu cầu nhà ở thực của người dân không được đáp ứng, làm gia tăng tình trạng “méo mó” trên thị trường bất động sản TP.HCM.
Theo dự báo từ ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đất TPHCM trong năm 2025 có thể tiếp tục tăng từ 15-20% so với năm 2024. Tuy nhiên, ông Châu cũng cảnh báo rằng thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn, bao gồm sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm và áp lực tài chính đối với người mua nhà.
Lý do nào khiến giá nhà đất TPHCM tăng chạm ngưỡng?
Nguồn cung dự án hạn chế
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà đất TP.HCM tăng cao là sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung dự án nhà ở. Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng năm 2024, thành phố chỉ phê duyệt 12 dự án nhà ở mới, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội. Việc cấp phép xây dựng và giao đất cho các dự án mới gần như dừng lại, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân – những loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.
Tình trạng này không chỉ làm giảm số lượng căn hộ mới mà còn khiến thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm, đẩy giá bán lên cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp vốn chiếm ưu thế trên thị trường hiện tại.
Cơ cấu sản phẩm mất cân đối
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường ngày càng tăng:
- Năm 2020, phân khúc cao cấp chiếm 70% tổng nguồn cung.
- Năm 2023, tỷ lệ này tăng lên 78,3%.
- Đến năm 2024, toàn bộ nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp.
Điều này đồng nghĩa với việc không còn nhà ở trung cấp hay bình dân mới được đưa ra thị trường. Đây là một thách thức lớn khi nhu cầu ở thực của người dân có thu nhập trung bình và thấp không được đáp ứng, dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững của thị trường.
Giá đất và chi phí xây dựng tăng
Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh mới tại TP.HCM đã làm gia tăng đáng kể chi phí phát triển dự án. Giá đất cao hơn không chỉ làm tăng giá bán mà còn tạo áp lực lớn lên các nhà phát triển bất động sản trong việc tối ưu hóa lợi nhuận. Ngoài ra, bảng giá đất mới cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào, từ đó đẩy giá nhà đất tăng cao, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và vùng ven có tiềm năng phát triển.
Giá nguyên vật liệu xây dựng, bao gồm xi măng, sắt thép và các vật liệu hoàn thiện, liên tục tăng trong những năm gần đây. Đồng thời, các chi phí khác như nhân công và lãi suất vay vốn cũng góp phần làm tăng giá thành dự án. Những yếu tố này khiến các nhà phát triển phải đẩy giá bán lên để bù đắp chi phí, làm cho giá nhà đất tại TP.HCM ngày càng trở nên khó tiếp cận đối với người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Khuyến nghị cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư
-
Tái cơ cấu sản phẩm: Các doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh chiến lược phát triển, tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Việc đa dạng hóa sản phẩm không chỉ giúp giải quyết vấn đề khan hiếm mà còn tạo cơ hội tiếp cận thị trường rộng lớn hơn.
-
Hạ giá thành sản phẩm: Tối ưu hóa chi phí phát triển dự án thông qua ứng dụng công nghệ, quản lý hiệu quả và giảm lãng phí là những giải pháp cần thiết để đưa giá bán về mức hợp lý. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp thu hút nhiều khách hàng hơn, đồng thời tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
-
Chính sách hỗ trợ từ cơ quan chức năng: Nhà nước cần đẩy mạnh việc phê duyệt và cấp phép cho các dự án nhà ở mới, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp. Điều này không chỉ giảm bớt áp lực nguồn cung mà còn góp phần ổn định giá cả, hướng đến một thị trường bất động sản phát triển bền vững.
>> Xem thêm bài viết Niềm tin thị trường quay trở lại, dự báo nào cho giá bất động sản 2025?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.