Thị trường văn phòng ở TPHCM và Hà Nội ghi nhận sôi động trở lại trong nửa đầu năm 2024 nhưng chỉ ghi nhận một dự án mới hoàn thiện tại mỗi thành phố.
Cụ thể, tòa nhà Vinacomin Tower (Hạng B) tại Hà Nội với diện tích cho thuê thực lên đến 30.000 m². Đây là tòa nhà văn phòng duy nhất được đưa vào hoạt động trong thời gian này. Tại TPHCM, tòa nhà Etown 6 (hạng A) đã khai trương tại quận Tân Bình vào cuối tháng 6, cung cấp gần 37.000 m² diện tích cho thuê và bắt đầu chào đón khách hàng hoàn thiện mặt bằng.
Tình hình giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TPHCM
Giá thuê văn phòng nửa đầu năm 2024 tại 2 thành phố ghi nhận sự chênh lệch, cụ thể:
Giá thuê văn phòng hạng A:
Tại thị trường Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A vẫn duy trì ổn định do tỷ lệ lấp đầy trung bình trên thị trường của cả hai phân hạng không có sự thay đổi đáng kể. Mức giá thuê văn phòng hạng A hiện đạt 29,2 USD/m²/tháng, không biến động so với quý trước và chỉ giảm nhẹ 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, giá thuê văn phòng hạng B đã tăng nhẹ do một số dự án có tỷ lệ hấp thụ cao, dẫn đến việc điều chỉnh giá. Cụ thể, giá thuê hạng B đã tăng lên 14,6 USD/m²/tháng, tăng 0,3% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,7% so với cùng kỳ năm trước.
Tại thị trường TPHCM, sự xuất hiện của các tòa nhà hạng A ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá thuê thấp hơn đã kéo giá thuê trung bình hạng A xuống còn 45,9 USD/m²/tháng, giảm 2,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Các tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao đang điều chỉnh giá thuê và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng trong bối cảnh nhu cầu thị trường chậm lại.
Các chủ tòa nhà hiện nay đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi cho thuê phổ biến, bao gồm miễn phí tiền thuê lên đến 8 tháng hoặc gia hạn thời gian thi công mặt bằng thêm từ 2-4 tháng so với thời gian thi công thực tế. Hiện tại, chỉ một số ít tòa nhà mới với chiến lược cho thuê hiệu quả có khả năng điều chỉnh tăng giá cho các tầng cao vừa được đưa ra thị trường.
Giá thuê văn phòng hạng B:
Giá thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B đã có sự tăng trưởng, đạt mức 26,3 USD/m²/tháng, tương đương mức tăng 0,9% theo quý và khoảng 2,7% theo năm. Cũng giống như các tòa nhà hạng A, mức tăng giá ở phân khúc hạng B không đồng đều, chỉ những tòa nhà nằm tại các khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm có tỷ lệ lấp đầy cao mới có khả năng điều chỉnh giá thuê tăng.
Nguồn cung văn phòng sụt giảm nhưng xuất hiện nhiều giao dịch lớn
Tại Hà Nội, tỷ lệ trống ghi nhận giảm nhẹ ở cả hai phân khúc:
- Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A giảm 0,8 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn tăng 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, đạt 19,2%.
- Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng B giảm 0,9 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 2,3 điểm phần trăm theo năm, đạt 17,8%, do nguồn cung mới xuất hiện trên thị trường.
Diện tích hấp thụ của hai phân khúc trong nửa đầu năm tại Hà Nội đạt gần 30.000 m², cao hơn 50% so với tổng diện tích hấp thụ của cả năm 2023, báo hiệu nhu cầu thuê đang có xu hướng tăng lên.
Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A liên tục ra mắt kể từ cuối năm 2023 đã đẩy tỷ lệ trống của phân khúc này lên gần 21%, mức cao nhất trong vòng 10 năm qua, tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 13,3 điểm phần trăm theo năm. Đối với hạng B, tỷ lệ trống tăng nhẹ 0,7 điểm phần trăm theo quý, đạt 10,1% trong quý II/2024.
Trong tương lai gần, nguồn cung đáng chú ý nhất đến từ hai dự án hạng A chất lượng tại trung tâm TP.HCM là Marina Central Tower và The Lotus SSG, với tổng diện tích cho thuê khoảng 100.000 m². Mặc dù nhu cầu thuê đang chững lại, một số giao dịch lớn vẫn xuất hiện trên thị trường, có những trường hợp diện tích thuê lên đến 10.000 m².
Áp lực cạnh tranh của thị trường văn phòng ngày càng lớn
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, diện tích trung bình các giao dịch văn phòng đã có sự gia tăng đáng kể, từ hơn 1.000 m² năm 2020 lên hơn 1.600 m² trong giai đoạn cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2024 thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, tổng diện tích thuê mới tại thị trường văn phòng TP.HCM chỉ đạt hơn 21.000 m², tương đương khoảng 30% tổng diện tích của cả năm 2023.
Nhu cầu thuê của doanh nghiệp thay đổi
Tại Hà Nội, mục tiêu di dời văn phòng chiếm ưu thế với 86% tổng diện tích giao dịch lớn do CBRE ghi nhận. Các giao dịch này chủ yếu nhằm di chuyển đến các tòa nhà mới, chất lượng cao hơn và kèm theo các ưu đãi, điều khoản thuê có lợi cho khách hàng. Tiếp theo, việc mở rộng văn phòng chiếm 9%, trong khi thuê mới chỉ chiếm 5% tổng diện tích giao dịch.
Trái ngược với Hà Nội, tại TP.HCM, mở rộng văn phòng chiếm hơn 44% tổng diện tích giao dịch, vượt qua mục tiêu di dời với tỷ lệ khoảng 28%. Sự gia tăng trong diện tích mở rộng chủ yếu nhờ vào hai giao dịch lớn tại các tòa nhà mới ở khu vực ngoài trung tâm. Dù vậy, nếu xét về số lượng giao dịch, các doanh nghiệp vẫn tập trung vào việc di dời văn phòng.
Các công ty đa quốc gia đối mặt với hạn chế về chi phí đầu tư mặt bằng mới từ công ty mẹ, khiến quá trình thương lượng hợp đồng thuê mới kéo dài. Trước đây, thời gian này thường từ 6 tháng đến 1 năm, nhưng hiện nay có thể kéo dài tới 2 năm. Điều này khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc việc chào thuê sớm hơn thông lệ để thu hút khách hàng mục tiêu.
Ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm vẫn chiến vị thế chủ lực
Ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất, với 46% diện tích giao dịch tại Hà Nội và 22% tại TP.HCM. Ngành Công nghệ thông tin cũng giữ vị trí quan trọng, chiếm 14% tại Hà Nội và 36% tại TP.HCM. Bên cạnh đó, tại TP.HCM, nửa đầu năm 2024 còn ghi nhận các giao dịch giảm diện tích thuê trong lĩnh vực thương mại điện tử, chiếm hơn 11% tổng diện tích giao dịch.
Kết luận
Có thể thấy, sau năm 2023 với nguồn cung tương đối dồi dào, thị trường văn phòng ở Hà Nội và TPHCM đã bắt đầu xuất hiện sự cạnh tranh khốc liệt. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM đưa ra lời khuyên rằng, các chủ tòa nhà cần nghiên cứu và có chính sách cho thuê hấp dẫn hơn để giữ chân khách hàng cũng như thu hút lượng khách mới tiềm năng hơn.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: Việt kiều đầu tư bất động sản ngày càng nhiều nhờ Luật đất đai mới