Thị trường đầu tư bất động sản 2026 đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh theo hướng ưu tiên giá trị thật: pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực bền vững, khả năng khai thác dòng tiền và tính thanh khoản khi thị trường phân hóa. Nhiều tín hiệu cho thấy xu hướng tích cực có thể tiếp diễn, nhưng cơ hội sẽ không còn dàn đều cho mọi phân khúc. Thay vào đó, nhà đầu tư cần chọn đúng “sân chơi”, đúng loại sản phẩm và đúng ngưỡng giá phù hợp sức mua thực.
>> Vành đai 4 TPHCM mới nhất: Thị trường BĐS vùng ven 2026–2028 sẽ sôi động ra sao?
Chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu 2026
Trong bức tranh toàn thị trường, căn hộ chung cư vẫn là điểm neo tâm lý nhờ hai động lực cốt lõi: nhu cầu ở thật duy trì cao và mặt bằng giá bị đẩy lên bởi cơ cấu nguồn cung thiên về trung – cao cấp. Kết quả khảo sát xu hướng giá cho thấy nhóm dự báo “tăng nhẹ” chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nhóm tin rằng giá giảm chỉ ở mức rất thấp. Điều này phản ánh kỳ vọng chung rằng giá căn hộ khó giảm sâu trong bối cảnh chi phí đất và chi phí xây dựng tiếp tục neo cao.
Từ góc nhìn thực tế thị trường, đà tăng (nếu có) nhiều khả năng xuất hiện sớm trong năm, tập trung ở các khu vực có hạ tầng cải thiện rõ nét và dự án có chất lượng vận hành – tiện ích đủ sức giữ thanh khoản. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển từ nhà riêng sang chung cư ngày càng phổ biến, nhất là khi các trục giao thông, tuyến metro, đường vành đai… giúp việc di chuyển thuận tiện hơn, làm thay đổi cách người dân lựa chọn không gian sống.
Tuy nhiên, “chung cư dẫn dắt” không đồng nghĩa dự án nào cũng bán tốt. Thị trường 2026 sẽ phân hóa rõ: những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí quá xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, hoặc thiếu “tiện ích sống thực chất” có nguy cơ chững giao dịch, dù bức tranh chung ổn định hơn. Khi mặt bằng giá đã ở mức cao, cả người mua ở thật lẫn nhà đầu tư đều buộc phải thay đổi tư duy: thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường sẽ thưởng cho những sản phẩm minh bạch pháp lý, tối ưu công năng, dễ cho thuê, dễ bán lại.
Một điểm rủi ro cần theo dõi là lệch pha cung – cầu. Nếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội không được cải thiện đủ nhanh, áp lực lên thị trường sẽ tăng, đặc biệt trong trung và dài hạn. Ở chiều ngược lại, phân khúc cao cấp có thể gặp “điểm nghẽn thanh khoản” do giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc đáng kể vào dòng tiền đầu cơ. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả thực, bên bán không muốn giảm còn bên mua thận trọng hơn, thị trường dễ rơi vào trạng thái giao dịch chậm.
Bất động sản tạo dòng tiền nổi bật: Nghỉ dưỡng hồi sinh và công nghiệp tăng tốc
Bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhờ quá trình thanh lọc mạnh và sự trở lại của nhu cầu du lịch. Mối quan hệ “cộng sinh” giữa du lịch và nghỉ dưỡng vẫn là nền tảng: khi lượng khách tăng, nhu cầu lưu trú – trải nghiệm tăng theo, từ đó hỗ trợ công suất khai thác và dòng tiền. Điều đáng chú ý là lực đẩy hạ tầng giao thông đang tạo “sóng ngầm” cho phân khúc này: các tuyến cao tốc, đường kết nối ven biển, sân bay mới và việc nâng cấp sân bay hiện hữu rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng đáng kể bán kính du lịch cuối tuần.
Một xu hướng khác là sự nổi lên của các “điểm đến mới” ngoài những thị trường truyền thống. Các địa phương còn quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên, dư địa phát triển và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng có thể trở thành vùng hút dòng tiền trung – dài hạn trong chu kỳ tới. Đồng thời, việc rà soát và hoàn thiện khung pháp lý về đất đai và kinh doanh bất động sản theo hướng minh bạch hơn cũng có ý nghĩa quan trọng: không chỉ tháo gỡ dự án tồn đọng mà còn giúp thị trường hình thành lớp dự án mới bài bản ngay từ đầu.
Điểm khác biệt lớn của nhà đầu tư trong giai đoạn đầu tư bất động sản 2026 là “khẩu vị” đã thay đổi. Nếu trước đây thị trường dễ bị kích hoạt bởi cam kết lợi nhuận cao, thì nay tiêu chí quyết định thường là công suất khai thác thực, chi phí vận hành, năng lực đơn vị quản lý, và triển vọng tăng giá gắn với phát triển du lịch – hạ tầng tại địa phương. Những dự án quy mô vừa phải, vị trí tốt, pháp lý rõ, gắn với xu hướng du lịch xanh, chăm sóc sức khỏe, trải nghiệm thường được đánh giá cao hơn so với các tổ hợp quá lớn nhưng thiếu điểm nhấn vận hành.
Song song đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ dòng vốn FDI, làn sóng mở rộng nhà máy – chuỗi cung ứng và sự cải thiện hạ tầng logistics. Khi một tập đoàn lớn đặt nhà máy, hệ sinh thái doanh nghiệp vệ tinh “ăn theo” sẽ kéo theo nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi và dịch vụ hỗ trợ. Ở nhiều địa phương, mô hình khu công nghiệp vừa và nhỏ cho thấy khả năng hấp thụ tốt: hoàn thiện hạ tầng là có thể tiếp cận khách thuê với mức giá khả quan.
Động lực dài hơi của phân khúc này nằm ở mục tiêu phát triển kinh tế, nâng thu nhập và định vị Việt Nam trong các chuỗi giá trị mới (đặc biệt là các ngành công nghệ cao). Khi khu công nghiệp phát triển, công ăn việc làm và dòng người đổ về sẽ kéo nhu cầu nhà ở – thuê ở, tạo thành vòng quay tăng trưởng bền vững. Ngoài ra, việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và nới dần các “nút thắt” pháp lý có thể giúp nguồn cung mới được phê duyệt trong 1–2 năm tới, khiến cuộc đua mở rộng quỹ đất khu công nghiệp còn sôi động.
Đất nền vùng ven vẫn có “cửa”, nhưng phải chọn đúng hạ tầng và thanh khoản
Ở nhóm tài sản truyền thống, đất nền vùng ven vẫn thu hút sự quan tâm tại các khu vực có hạ tầng cải thiện và mặt bằng giá còn “mềm” hơn so với lõi đô thị. Với Hà Nội, dòng tiền có xu hướng tìm cơ hội ở các vành đai khi trung tâm đã neo giá quá cao. Thực tế thị trường thứ cấp ghi nhận giá và giao dịch sản phẩm thấp tầng, đất nền tăng mạnh ở một số điểm, phần nào phản ánh kỳ vọng tăng giá gắn với dự án mới và thay đổi hạ tầng.
Một nguyên nhân phổ biến là nhiều dự án mới chào bán ở mức giá cao, kéo mặt bằng chung tăng lên. Thậm chí, có những căn nhà liền kề/biệt thự bỏ hoang nhiều năm được đưa ra thị trường với mức giá cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2023. Trong bối cảnh đó, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính (ví dụ 5–10 tỷ đồng) có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực “quá nóng”, tìm các vùng ven đô có câu chuyện phát triển rõ ràng hơn.
Dù vậy, đất nền vùng ven năm 2026 không còn là cuộc chơi “mua là tăng”. Rủi ro lớn nhất vẫn là thanh khoản: sản phẩm tốt phải đi kèm tiêu chí pháp lý chắc, quy hoạch rõ, kết nối hạ tầng thật sự triển khai (không chỉ là “tin đồn”), và quan trọng là có tệp người mua ở thực hoặc nhu cầu khai thác thực. Nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực có dòng dân cư đổ về, có việc làm – dịch vụ hình thành, hoặc hưởng lợi trực tiếp từ các trục giao thông đã/đang làm.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.