Giá nhà sẽ lại tăng?

Bộ Tài chính vừa đề xuất đánh thuế 20% lợi nhuận bất động sản từ chuyển nhượng, gây ra nhiều luồng ý kiến trái chiều về tác động đối với giá nhà và thị trường.

Trong báo cáo phục vụ chất vấn Quốc hội, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản nhằm tăng tính công bằng và phản ánh đúng thu nhập thực tế. Cụ thể:

1. Phương án 1: Tính thuế trên phần lợi nhuận, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí liên quan đến bất động sản.

2. Phương án 2: Nếu không xác định được chi phí đầu vào, sẽ áp dụng mức thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Phương án thứ nhất với mức thuế suất 20% đang gây nhiều tranh luận. Bộ Tài chính lý giải rằng mức thuế này tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp đang áp dụng cho các tổ chức khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản.

Chuyên gia lo ngại giá nhà tăng nếu áp thuế lợi nhuận 20%

Ông Phạm Đức Toản – chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản – nhận định rằng thị trường hiện chưa có hệ thống dữ liệu đủ mạnh để xác định chính xác giá mua và chi phí hợp lệ. Việc áp dụng ngay thuế trên lợi nhuận có thể dẫn tới sự thiếu công bằng, đặc biệt khi chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường còn quá lớn.

Theo ông, nếu chưa cải thiện được cơ sở dữ liệu, việc đánh thuế này có thể tạo thêm áp lực lên giá nhà, bởi người bán sẽ tính phần thuế này vào giá bán. Điều đó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thật.

>> Công cụ tính toán khoản vay chính xác giúp bạn đầu tư sinh lời bền vững

Rủi ro đội giá và gian lận giao dịch

Ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia địa ốc – cho biết việc tính thuế 20% trên phần chênh lệch giá bán và giá mua, tưởng chừng là hợp lý, nhưng lại rất khó triển khai trong thực tế. Nhiều nhà đầu tư sẽ cộng cả phần thuế này và phí môi giới vào giá bán, đẩy giá lên cao.

Ngoài ra, hiện tượng khai hai giá trong giao dịch công chứng (một giá để tính thuế, một giá thật) sẽ có nguy cơ gia tăng, dẫn đến thất thu cho ngân sách và giảm tính minh bạch của thị trường.

Trong khi đó, những người mua nhà thật sẽ chịu áp lực giá cao hơn, làm giảm thanh khoản chung của thị trường và kéo dài thời gian phục hồi.

Một trong những điểm phức tạp nhất khi đánh thuế trên lợi nhuận là việc xác định chi phí hợp lệ, bao gồm cả chi phí mua nhà từ nhiều năm trước, chi phí cải tạo, lãi vay, và các khoản chi khác. Nếu không được tính đầy đủ, người dân có thể bị tính thuế cao ngay cả khi lợi nhuận thực tế không đáng kể.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn thị trường đi xuống như hiện nay, nhiều giao dịch bị lỗ hoặc có lãi rất thấp. Việc vẫn áp mức thuế suất cao có thể gây ra sự bất công và cản trở tâm lý giao dịch.

Đề xuất đánh thuế 20% lợi nhuận bất động sản cần thời gian và lộ trình

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, ĐH Nguyễn Trãi – ủng hộ quan điểm cần một hệ thống thuế phản ánh đúng bản chất thu nhập. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch và công nghệ giám sát hiệu quả.

Việc thay đổi cách tính thuế không nên làm vội mà cần đi cùng với cải cách hành chính, chuẩn hóa hồ sơ giao dịch, và hướng dẫn người dân rõ ràng. Nếu không, chính sách tốt về nguyên lý có thể tạo ra sự lúng túng trong thực thi.

Theo ông Huy, nên có sự phân biệt giữa các đối tượng sở hữu bất động sản:

• Người có một căn nhà duy nhất để ở nên được miễn thuế hoặc áp dụng ưu đãi

• Giao dịch giữa các thành viên trong gia đình, thừa kế, hoặc đổi nhà vì nhu cầu thực tế nên có cơ chế riêng

• Nhà đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là hoạt động đầu cơ ngắn hạn, nên chịu thuế cao hơn

Khuyến khích đầu tư dài hạn bằng thuế lũy tiến

Một cách tiếp cận khác được đề xuất là áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, nếu bán trong vòng một năm sẽ chịu thuế cao (15-20%), nhưng nếu giữ trên 5 năm có thể miễn thuế hoặc áp mức rất thấp. Cách tiếp cận này vừa tạo sự công bằng, vừa thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Một trong những vấn đề then chốt là giá trị giao dịch thực tế và giá trị kê khai còn nhiều chênh lệch. Vì vậy, cần có hệ thống định giá minh bạch, dữ liệu số hóa và chế tài rõ ràng để hạn chế tình trạng gian lận trong giao dịch bất động sản.

Có nên thí điểm tại đô thị lớn?

Thay vì áp dụng rộng rãi ngay lập tức, các chuyên gia khuyến nghị có thể triển khai thí điểm ở một số đô thị lớn – nơi có hệ thống dữ liệu tốt hơn và khả năng giám sát cao hơn. Từ kết quả thí điểm, có thể đánh giá hiệu quả và điều chỉnh chính sách phù hợp trước khi mở rộng.

Cuối cùng, ông Huy nhận định rằng thuế chỉ là một phần của giải pháp. Nếu các vấn đề như thiếu nguồn cung, quỹ đất eo hẹp, pháp lý dự án phức tạp không được giải quyết thì giá nhà vẫn sẽ tiếp tục chịu áp lực tăng. Do đó, chính sách thuế cần đi cùng chiến lược phát triển hạ tầng, cải thiện nguồn cung, và hỗ trợ tài chính nhà ở.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.