Sau thời kỳ sôi động đầu năm nhờ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, thị trường bất động sản đã bắt đầu chững lại rõ rệt trong tháng 4. Sự giảm tốc này phản ánh tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển từ kỳ vọng sang thận trọng trước các rủi ro vĩ mô và chính sách kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan quản lý.
Thị trường trầm lắng sau cơn sốt sáp nhập tỉnh
Theo báo cáo từ DKRA Group, trong ba tuần đầu tháng 4, lượng giao dịch tại các tỉnh phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh đã giảm mạnh 30-40% so với tháng trước. Không chỉ các sản phẩm đầu tư như đất nền, nhà liền thổ và BĐS nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng, mà ngay cả phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp, chỉ đạt 22% trên tổng rổ hàng mở bán.
Theo báo cáo ngành, mức độ quan tâm tới bất động sản trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng 3. Phân khúc chung cư giảm mạnh nhất (20%), theo sau là đất nền (18%), nhà riêng và nhà mặt phố (14%). Các địa phương lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng không ngoại lệ, với tỷ lệ sụt giảm lần lượt là 18% và 19%. Hai loại hình chịu ảnh hưởng nặng nhất là căn hộ và đất nền: Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 21%.
>> Bạn hỏi Rada trả lời: Có nên vay tiền đầu tư lướt sóng đất ‘ăn theo’ sáp nhập tỉnh?
Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy tình hình thanh khoản trong tháng 4 gần như đóng băng suốt nửa đầu tháng, chỉ bắt đầu khởi sắc nhẹ vào cuối tháng và đầu tháng 5. Một sàn môi giới tại TP Thủ Đức cho biết dù kỳ vọng thị trường phục hồi trong quý II, nhưng thực tế tháng 4 lại ghi nhận lượng đặt mua chưa tới 30%. Tương tự, một chủ đầu tư dự án chung cư tại Bình Dương chia sẻ rằng trong ba tuần đầu tháng 4, chỉ có 50 lượt đặt mua trên tổng số 200 căn được mở bán.
Những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chững lại
Các chuyên gia bất động sản chỉ ra ba nguyên nhân chính khiến thị trường giảm tốc:
- Sau giai đoạn kỳ vọng vào cơn sốt sáp nhập tỉnh, thị trường rơi vào trạng thái nguội lạnh do thiếu thông tin hỗ trợ cụ thể từ phía hạ tầng hay chính sách kích cầu. Nhóm đầu tư lướt sóng vì tin đồn đã rút khỏi thị trường.
- Phân khúc mở bán chủ yếu là cao cấp và hạng sang, với giá bán từ 70-100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Đất nền tăng giá 10-15%, trong khi nhiều chủ đất lại không bán ra, khiến thị trường mất thanh khoản.
- Tâm lý đầu tư chuyển từ tích cực sang dè chừng do lo ngại rủi ro vĩ mô, đặc biệt sau các đợt sốt đất trước. Các khu vực từng là điểm nóng như Đông Anh, Đức Hòa, Nhơn Trạch hiện đều chứng kiến nhà đầu tư nhỏ lẻ rút lui.
Ngoài ra, những chính sách quốc tế như động thái thuế quan từ Mỹ dưới thời ông Donald Trump cũng khiến nhà đầu tư trong nước cẩn trọng hơn, chờ đợi diễn biến rõ ràng hơn từ nền kinh tế toàn cầu.
Báo cáo quý I từ Bộ Xây dựng xác nhận, giao dịch nhà ở và đất nền đã tăng mạnh 32% trong quý đầu năm, kéo theo mặt bằng giá tăng 20-30% tại một số khu vực. Tuy nhiên, đây được nhận định là mức tăng thiếu bền vững do bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ ăn theo cơn sốt sáp nhập tỉnh. Khi chính quyền bắt đầu kiểm soát thông tin sai lệch và hành vi thao túng thị trường, dòng tiền đầu cơ nhanh chóng rút lui.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết thị trường tăng nhiệt đầu năm chủ yếu dựa vào kỳ vọng chưa chính thức, khi nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào các khu vực được đồn đoán sẽ là trung tâm hành chính mới. Việc này tạo điều kiện cho giới đầu cơ thổi giá để trục lợi, khiến thị trường trở nên méo mó trong ngắn hạn.
Tín hiệu hồi phục từ tháng 5 và kỳ vọng nửa cuối quý II
Dù tháng 4 chứng kiến sự chững lại rõ rệt, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ đầu tháng 5. Theo ông Thắng, tâm lý nhà đầu tư đang dần ổn định nhờ những tín hiệu tích cực trong đàm phán thuế giữa Mỹ và các đối tác toàn cầu. Nhiều chủ đầu tư cũng đã điều chỉnh chiến lược bán hàng linh hoạt hơn, tung ra các rổ hàng mới với mức giá và phân khúc phù hợp hơn với nhu cầu thực.
Các đơn vị nghiên cứu kỳ vọng nửa cuối quý II sẽ chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản, đặc biệt khi nguồn vốn đầu tư công được giải ngân mạnh, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm bắt đầu triển khai. Những tín hiệu vĩ mô tích cực và chiến lược bán hàng hợp lý có thể tạo đà phục hồi cho thị trường.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.