Dù là một nhà đầu tư mới bắt đầu hay một chuyên gia giàu kinh nghiệm, không thể phủ nhận rằng các công thức tài chính đầu tư bất động sản luôn có vai trò quan trọng. Sử dụng những công thức này giúp nhà đầu tư giảm tải công việc và đánh giá hiệu quả của các dự án bất động sản một cách chính xác.
Công thức tài chính đầu tư bất động sản về dòng tiền
Operating cash flow (OCF) – Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh
Công thức tính dòng tiền từ hoạt động kinh doanh: OCF = Thu nhập ròng – Chi phí vốn
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là tập hợp tất cả các dòng tiền thu vào (thu nhập) và chi ra (chi phí) của doanh nghiệp trong quá trình sản xuất và kinh doanh. Dòng tiền này đóng vai trò quan trọng nhất trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ, vì sẽ phản ánh khả năng tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu trả nợ, chia lãi và tăng cường đầu tư. Thông tin về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong kỳ hiện tại cũng là cơ sở quan trọng để lập kế hoạch lưu chuyển tiền tệ trong kỳ tiếp theo.
Cash Flow After Financing – Dòng tiền từ hoạt động tài chính
Công thức tính: Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính = Dòng tiền thu từ hoạt động tài chính – Dòng tiền chi cho hoạt động tài chính.
Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính đo lường số lượng vốn được cung cấp từ bên ngoài sau khi đã trừ đi lượng vốn doanh nghiệp cung cấp ra bên ngoài.
- Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính dương (> 0) thể hiện rằng doanh nghiệp đã nhận được tài trợ từ bên ngoài, doanh nghiệp phải huy động thêm vốn thông qua vay nợ hoặc tăng vốn từ chủ sở hữu.
- Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm (< 0) thể hiện rằng doanh nghiệp không cần tài trợ, doanh nghiệp đã giảm nợ vay và chia lãi cho chủ sở hữu hoặc trả lại một phần vốn góp cho chủ sở hữu.
Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm cũng có thể là dấu hiệu của quá trình cơ cấu lại nguồn vốn của doanh nghiệp hoặc có thể là dấu hiệu của quá trình thu hẹp đầu tư khi hoạt động kinh doanh đạt đến mức độ bão hòa.
Công thức hoàn trả tiền mặt
Công thức: Hoàn trả tiền mặt = Thu nhập hoạt động ròng / Tổng đầu tư tiền mặt
Đây là một công thức quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, vì cho phép nhà đầu tư so sánh các khoản đầu tư và đánh giá lợi nhuận tối đa dựa trên các thông tin tài chính. Thông thường, tổng đầu tư tiền mặt sẽ bao gồm: chi phí mua/đầu tư vào bất động sản, chi phí cải tạo hoặc bất kỳ khoản phí nào mà bạn chi trả liên quan đến bất động sản đó.
Công thức tài chính đầu tư bất động sản về vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa
Công thức: Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động thuần / Giá trị tài sản
Tỷ suất vốn hóa là một chỉ số phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến trong một năm và giá trị của tài sản. Tỷ suất vốn hóa giúp:
- So sánh thu nhập hoạt động ròng của một tài sản bất động sản đầu tư với giá trị thị trường của nó
- Cho phép nhà đầu tư nhanh chóng so sánh giá trị của các tài sản và xác định tài sản nào đáng giá nhất.
Tỷ lệ hòa vốn
Công thức: Tỷ lệ hòa vốn = (Chi phí trả nợ + Chi phí hoạt động) / Tổng thu nhập hoạt động
Tỷ lệ hòa vốn là một chỉ số thường được sử dụng để đánh giá rủi ro khi đầu tư vào bất động sản. Một tỷ lệ hòa vốn quá cao có thể chỉ ra rằng việc hoàn vốn và thu hồi nợ từ một tài sản đầu tư sẽ gặp khó khăn.
Công thức tài chính đầu tư bất động sản về thu nhập
Return on investment (ROI) – Hệ số thu nhập trên đầu tư
Công thức: ROI = Lợi nhuận ròng / Chi phí đầu tư
Hệ số thu nhập trên đầu tư là một chỉ số quan trọng trong đánh giá tài chính, thể hiện tỷ lệ lợi nhuận mà một đầu tư thu được so với số tiền đã đầu tư. Mục đích của công thức này là so sánh hiệu quả lợi nhuận của một công ty và cách công ty sử dụng tài sản để tạo ra doanh thu.
Net Operating Income (NOI) – Thu nhập hoạt động ròng
Công thức: NOI = Doanh thu từ bất động sản (RR) – Chi phí hoạt động (OE)
Thu nhập hoạt động ròng được sử dụng để phân tích lợi nhuận mà các khoản đầu tư bất động sản tạo ra. NOI không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình và khấu hao tài sản cố định vô hình. Trong các ngành công nghiệp khác, NOI còn được gọi là EBIT (Lợi nhuận trước khi trả lãi và thuế).
Các công thức tài chính đầu tư bất động sản khác
Tỷ lệ giá cho thuê/bán
Công thức: Tỷ lệ thuê/giá bán = Giá trung bình của tài sản / Giá thuê trung bình hàng năm
Tỷ lệ thuê/giá bán là một trong các chỉ số mà các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá xem một thành phố hoặc thị trường nhà ở có tiềm năng để đầu tư vào bất động sản hay không. Chỉ số này đo lường khả năng chi trả tương đối giữa việc thuê và mua bằng cách tính tỷ lệ giữa giá bán trung bình và giá thuê trung bình hàng năm trong thành phố. Dựa trên nguyên tắc chung, tỷ lệ thuê/giá bán có thể được phân thành ba phạm vi:
- Dưới 15: Mua nhà tốt hơn là thuê.
- Từ 16 – 20: Có thể mua hoặc có thể thuê.
- Trên 21: Mua tốt hơn thuê nhà.
Gross Rent Multiplier (GRM) – Hệ số cho thuê bất động sản
Công thức: GRM = Giá trị tài sản / Tổng thu nhập hàng năm từ hoạt động cho thuê
Công thức tính GRM là một công cụ giúp các nhà đầu tư xác định giá trị thị trường của một tài sản cho thuê. Chỉ số này đặc biệt hữu ích khi bán một tài sản cho thuê, vì sẽ giúp định giá được chính xác ngay từ đầu giá trị của bất động sản này. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng sẽ sử dụng GRM để đánh giá xem một tài sản mà họ định mua có là một khoản đầu tư đáng giá hay không.
>> Xem thêm bài viết: