Tồn kho bất động sản đang là một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất trên thị trường hiện nay, đặc biệt khi con số tồn kho tại các doanh nghiệp bất động sản đã đạt mức cao kỷ lục vào cuối quý 3/2024. Theo báo cáo từ Chứng khoán Alpha (APSC), tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản đã vượt qua mốc 530.000 tỷ đồng.
Sự gia tăng của tồn kho bất động sản trong quý 3/2024
Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 năm 2024 ước tính đạt khoảng 25.937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền), tăng 53% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ các sản phẩm nhà ở riêng lẻ với 12.250 căn, tiếp đến là đất nền với 8.999 nền và số lượng chung cư tồn kho là 4.688 căn. Tổng giá trị tồn kho đã tăng 12% so với đầu năm, đánh dấu quý thứ năm liên tiếp ghi nhận mức tăng.
Sự gia tăng này không phải là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt khi hàng tồn kho chủ yếu liên quan đến các dự án đang trong quá trình xây dựng và chưa thể đưa ra thị trường. Điều này cho thấy, dù nhu cầu về nhà ở và đất nền vẫn còn lớn, các doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc đẩy mạnh tiến độ bán hàng do các vấn đề về pháp lý và thủ tục hành chính.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn kho hiện nay là vấn đề pháp lý. Theo phân tích của APSC, 70-80% các vướng mắc trong ngành bất động sản hiện nay liên quan đến thủ tục pháp lý. Các dự án bị chậm tiến độ, vướng mắc trong việc cấp phép và sự thiếu minh bạch trong quy trình cấp đất, cấp phép xây dựng đã khiến cho các sản phẩm bất động sản không thể ra thị trường hoặc bị đẩy lùi trong thời gian dài.
Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ đã có những động thái tích cực như sửa đổi các bộ luật liên quan đến đất đai và bất động sản. Cụ thể, các bộ luật sửa đổi như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, với mục tiêu tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp bất động sản. Thêm vào đó, Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác giải quyết vướng mắc cho các dự án bất động sản, giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng hàng tồn kho.
Những đại gia nào đang “ôm” nhiều tồn kho bất động sản?
Một trong những doanh nghiệp điển hình trong việc ghi nhận mức tồn kho khổng lồ là Novaland (NVL), với tổng giá trị tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng, chiếm tới 27% tổng giá trị tồn kho toàn ngành. Điều đáng chú ý là trong 5 năm qua, tồn kho của Novaland đã tăng gấp 2,5 lần so với cuối năm 2019, chủ yếu là các bất động sản đang xây dựng. Điều này phản ánh một thực tế là doanh nghiệp này vẫn đang tiếp tục đầu tư vào những dự án lớn, nhưng chưa thể bán được sản phẩm ra ngoài do tình trạng chững lại của thị trường.
Ngoài Novaland, các ông lớn khác như Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) cũng ghi nhận mức tồn kho cao, lần lượt đạt 128.200 tỷ đồng và 58.000 tỷ đồng, tăng 38% và 11% so với đầu năm. Những doanh nghiệp này, dù có sản phẩm bất động sản chất lượng, vẫn gặp phải những khó khăn nhất định trong việc giải phóng hàng tồn kho do các vấn đề về thủ tục pháp lý và sự chậm trễ trong việc phát triển cơ sở hạ tầng.
Bên cạnh các doanh nghiệp lớn, một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng ghi nhận tồn kho đáng chú ý. Ví dụ, Becamex IDC (BCM) với hơn 20.900 tỷ đồng tồn kho, chủ yếu là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất và các chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Đây là một phần của xu hướng gia tăng tồn kho trong các dự án bất động sản khu công nghiệp, một lĩnh vực được cho là sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
Tình hình M&A trên thị trường bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải tìm kiếm các cơ hội hợp tác và mua bán sáp nhập (M&A) để tái cơ cấu và giải quyết tình trạng tồn kho. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, có khoảng 11 thương vụ M&A thành công, với tổng giá trị giao dịch đạt hơn 1.800 triệu USD. Trong đó, giao dịch lớn nhất có giá trị lên tới 982 triệu USD, gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất của năm trước. Những thương vụ này cho thấy xu hướng tập trung vào các dự án có tiềm năng và khả năng sinh lời cao, nhằm gia tăng giá trị và giải quyết lượng tồn kho.
Với những nỗ lực từ phía Chính phủ và các cơ quan chức năng, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo sẽ có những dấu hiệu tích cực trong thời gian tới. Việc sửa đổi và bổ sung các luật liên quan, cùng với việc đẩy mạnh các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, có thể giúp giải quyết phần nào tình trạng tồn kho bất động sản.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động hơn trong việc tái cơ cấu, tăng cường áp dụng công nghệ vào việc quản lý dự án và tối ưu hóa quy trình bán hàng. Hơn nữa, việc tăng cường hợp tác giữa các doanh nghiệp cũng là một yếu tố quan trọng giúp giải quyết bài toán tồn kho và thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành.
>> Xem thêm bài viết Thí điểm xây dựng nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp: cơ hội và thách thức
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.