Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V với chủ đề “Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới”, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã có phần chia sẻ quan trọng, phân tích rõ ràng về các nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao tại Việt Nam thời gian qua.
Ông nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều lực cản trong quá trình phục hồi, trong đó giá nhà tăng nhanh đang trở thành vấn đề đáng lo ngại, đặc biệt với nhóm người mua ở thực và thu nhập trung bình – thấp.
>> Hàng trăm tin tức bất động sản mới nhất được cập nhật mỗi ngày
Nhiều vướng mắc đang kéo lùi khả năng phát triển thị trường
Theo TS. Cấn Văn Lực, ngoài những nguyên nhân kinh tế vĩ mô, còn tồn tại nhiều vướng mắc nội tại ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá nhà ở. Điển hình như việc tính tiền sử dụng đất còn nhiều bất cập tại các địa phương, trong khi công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, đặc biệt là ở các dự án quy mô nhỏ và vừa – nơi nhà đầu tư buộc phải tự thỏa thuận với người dân.
Các hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) doanh nghiệp bất động sản cũng đang chậm lại do yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng. Trong khi đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất lại còn tồn tại hàng loạt vấn đề như: giá khởi điểm chưa sát thực tế, năng lực nhà đầu tư không đồng đều, chế tài xử lý thiếu chặt chẽ…
Một yếu tố khác được nhấn mạnh là bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội và thiếu nguồn vốn hỗ trợ nhóm nhà ở vừa túi tiền, khiến mất cân đối cung cầu và ảnh hưởng tới toàn bộ mặt bằng giá thị trường.
6 nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao – phân tích từ góc nhìn chuyên gia
TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tăng cao trong thời gian qua:
1. Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm
-
Các quy trình thủ tục pháp lý còn chồng chéo, thiếu minh bạch khiến việc phê duyệt, cấp phép dự án bị trì hoãn nghiêm trọng.
-
Tâm lý lo ngại rủi ro pháp lý khiến cán bộ thẩm định ngại phê duyệt, dẫn đến tình trạng ách tắc nguồn cung.
2. Chi phí đầu vào tăng cao
-
Bao gồm chi phí sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tài chính (lãi suất vay), vật liệu xây dựng và chi phí đầu tư xây dựng.
-
Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà không thể giảm, kể cả trong giai đoạn sức cầu yếu.
3. Mất cân đối cung – cầu trên thị trường
-
Do số lượng dự án mới được cấp phép hạn chế, trong khi các doanh nghiệp chủ yếu phát triển phân khúc trung và cao cấp.
-
Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội khan hiếm, khiến mặt bằng giá trung bình bị đẩy lên cao.
4. Tình trạng thổi giá, làm giá, té nước theo mưa
-
Diễn ra trong nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền.
-
Các vụ đấu giá đất cao bất thường, hiện tượng cò đất, đầu cơ nhà ở xã hội góp phần tạo giá ảo, đẩy tâm lý kỳ vọng giá sai lệch thực tế.
5. Đầu cơ còn phổ biến, giao dịch ngắn hạn chiếm ưu thế
-
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, năm 2024 có đến 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ dưới 1 năm – một chỉ số phản ánh tình trạng lướt sóng đầu cơ vẫn chiếm tỷ trọng cao.
6. Thiếu chính sách thuế điều tiết bất động sản
-
Việt Nam chưa áp thuế tài sản bất động sản (nhà, đất), dẫn đến tình trạng tích trữ, đầu cơ không bị ràng buộc.
-
Thuế chuyển nhượng và thuế cho thuê vẫn còn thấp, chưa phát huy vai trò điều tiết thị trường.
Trợ lực phục hồi thị trường trong giai đoạn tới
Dù đối mặt nhiều thách thức, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những điểm sáng giúp thị trường bất động sản từng bước phục hồi trong năm 2024 – 2025, bao gồm:
-
Tăng trưởng kinh tế Việt Nam ổn định, cao hơn mặt bằng khu vực và thế giới trong giai đoạn tới
-
Lạm phát, lãi suất, tỷ giá, nợ công… đều trong tầm kiểm soát, tạo nền tảng vĩ mô vững chắc cho thị trường bất động sản
-
Chính sách đầu tư công và phát triển hạ tầng được thúc đẩy mạnh, chiếm khoảng 7-8% GDP – cao nhất trong khu vực Đông Nam Á
-
Tiến trình cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy hành chính và tháo gỡ pháp lý tiếp tục được đẩy nhanh, tạo thuận lợi cho thị trường
Tuy nhiên, một số thách thức vẫn hiện hữu như: lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm, cổ phiếu mất điểm do chi phí đầu vào (giải phóng mặt bằng, lãi vay…) tăng mạnh.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.