Giá mua bán nhà đất tăng cao trong giai đoạn thị trường hồi phục không chỉ đẩy giá nhà lên mức vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, mà còn trở thành gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, làm chậm quá trình đầu tư và phát triển đô thị.
Dù cơ quan quản lý đã có nhiều động thái vào cuộc, nhưng thực tế cho thấy vấn đề giá đất vẫn là “nút thắt” lớn nhất cần được tháo gỡ nếu muốn thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.
Giá nhà tăng vọt giữa bối cảnh thị trường bất động sản hồi phục
Thị trường bất động sản Việt Nam những tháng đầu năm 2025 đang có dấu hiệu hồi phục tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, đằng sau sự phục hồi đó là thực trạng giá mua bán nhà đất tăng phi mã, trở thành một rào cản lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân có nhu cầu thực về nhà ở.
Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản trong quý I và II/2025 đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về số lượng giao dịch và nguồn cung so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, cơ cấu sản phẩm lại không cân đối, vẫn thiếu hụt trầm trọng nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự và nhà thấp tầng lại dư thừa.
Giá mua bán nhà tiếp tục xu hướng leo thang, chủ yếu do tình trạng đầu cơ, thao túng giá và những yếu tố mang tính cấu trúc, đặc biệt là giá đất tăng cao.
Giá căn hộ bình dân tại các thành phố lớn gần như “biến mất”
Tại Hà Nội, căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện, kể cả ở những khu vực xa trung tâm như ngoài vành đai 3. Từ cuối năm 2024 đến nay, giá bán trung bình liên tục tăng khiến nhiều người lao động bị loại khỏi cuộc chơi.
Trong khi đó, tại TPHCM, thị trường lại bị “áp đảo” bởi các dự án căn hộ cao cấp và siêu sang. Theo khảo sát, nhiều dự án mở bán từ cuối năm 2024 đến quý II/2025 đang được chào giá từ 100–150 triệu đồng/m², thậm chí vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm.
Bộ Xây dựng vào cuộc tìm nguyên nhân tăng giá
Trước áp lực giá bất động sản ngày càng tăng, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng sớm có biện pháp làm rõ và tháo gỡ những thành tố đang đẩy giá nhà lên cao. Đồng thời, các hành vi đầu cơ, thao túng, thổi giá và phát tán thông tin sai lệch gây sốt ảo cũng được chỉ đạo xử lý nghiêm minh.
Tại cuộc họp báo quý II/2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy nhận định việc xác định rõ nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng là vấn đề phức tạp, đòi hỏi nghiên cứu thận trọng. Hiện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đang được giao nhiệm vụ rà soát, phân tích để có giải pháp kéo giảm giá nhà ở.
Giá đất cao tạo áp lực tài chính cho doanh nghiệp
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam – cảnh báo, thị trường đang rơi vào vòng xoáy “giá đất đẩy giá nhà và ngược lại”, khiến người mua cuối cùng phải chịu thiệt.
“Trong một dự án, chỉ cần sự chênh lệch vài tháng giữa các quyết định giao đất có thể khiến giá tăng thêm 20%. Đây là mức tăng vô lý, khiến giá bán nhà bị đẩy lên cao chóng mặt,” ông Hiệp chia sẻ.
Không chỉ dừng lại ở đó, ông Hiệp còn cho biết, thời gian định giá đất kéo dài, cùng hàng loạt thủ tục hành chính phức tạp đang khiến doanh nghiệp gánh thêm chi phí tài chính khổng lồ như tiền lãi vay, chi phí đất bổ sung – tất cả đều được cộng vào giá mua bán nhà khi bán ra thị trường.
Giá vật liệu tăng thấp hơn nhiều so với giá đất
Mặc dù giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng, mức tăng này được ông Hiệp đánh giá là chỉ khoảng 15%. Tuy nhiên, giá đất lại tăng gấp nhiều lần, nên yếu tố chi phí xây dựng gần như không phải là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng cao như hiện nay. Với tình hình giá đất leo thang, việc kỳ vọng giá nhà giảm trong thời gian tới là điều khó xảy ra.
Chính sách pháp lý về giá đất vẫn còn nhiều bất cập
Sự thay đổi trong quy định về đất đai gần đây là nỗ lực nhằm hiện đại hóa hệ thống quản lý, song cũng tạo ra không ít thách thức cho các địa phương khi triển khai thực tế.
Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội – việc thực hiện Nghị quyết 18 với chủ trương bỏ khung giá đất, giao cho địa phương xây dựng bảng giá đất được kỳ vọng là bước tiến lớn trong phân cấp quản lý.
Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng điều này cũng tạo thêm áp lực lớn cho chính quyền địa phương, khi họ phải “tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm” trong xác lập bảng giá. Việc này đòi hỏi nguồn lực, năng lực chuyên môn và sự minh bạch cao, điều mà không phải địa phương nào cũng đáp ứng được.
Những điểm mơ hồ trong nguyên tắc xác định giá đất
Luật pháp quy định có 5 nguyên tắc để xác định giá mua bán nhà đất, trong đó có “nguyên tắc thị trường”. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: thế nào là nguyên tắc thị trường? Có bao nhiêu loại thị trường? Áp dụng nguyên tắc nào cho phù hợp?
Ông Tuyến cho rằng chính sự mơ hồ này đang khiến các địa phương loay hoay trong xác định giá đất, dẫn đến tình trạng áp giá thiếu thống nhất và không phản ánh đúng thực tế thị trường.
Một nguyên tắc khác cũng gây tranh cãi là “đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”. Theo ông Tuyến, để đạt được sự hài hoà này cần phải có quy chuẩn cụ thể và minh bạch, thay vì để mỗi nơi hiểu và áp dụng một kiểu. Nếu không cải thiện vấn đề xác định giá đất, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái “đóng băng”, doanh nghiệp dừng hoạt động vì không thể dự toán chi phí đầu vào.
TPHCM và Hà Nội nằm trong nhóm có mức tăng cao nhất
Tính đến thời điểm giữa năm 2025, đã có ít nhất 25 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến hết năm nay. Những điều chỉnh này phần lớn đều theo chiều hướng tăng mạnh.
Tại TPHCM, bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 cho thấy mức tăng từ 2,7 lần đến 38 lần tùy khu vực, đỉnh điểm lên đến 687,2 triệu đồng/m².
Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá, với bảng giá mới được áp dụng từ đầu năm 2025, tăng từ 2–6 lần so với bảng cũ, mức giá cao nhất lên tới 695,3 triệu đồng/m².
Mức giá này khiến nhiều chuyên gia lo ngại rằng thị trường đang tiến gần đến ngưỡng “sốt giá ảo”, khi giá đất vượt quá xa giá trị khai thác kinh tế thực tế, đẩy người có nhu cầu thực ra khỏi cuộc chơi nhà đất.
Kết luận
Giá mua bán nhà đất tăng cao đang trở thành nguyên nhân chủ yếu làm méo mó thị trường bất động sản, khiến cả doanh nghiệp và người dân gặp khó. Việc xác lập giá đất chưa khoa học, chưa minh bạch, cùng hệ thống pháp lý còn nhiều bất cập đã tạo ra rào cản lớn trong quá trình phát triển thị trường nhà ở bền vững.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: