Hoạt động mua bán nhà đất diễn ra ngày càng sôi động, kéo theo nhiều vấn đề pháp lý mà người tham gia cần nắm rõ. Một trong số đó là nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân không phải ai cũng hiểu rõ vấn đề này. Vì vậy, bài viết sau đây của Muanha.xyz sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết hơn về thuế thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, giúp quá trình giao dịch thực hiện đúng luật và thuận lợi hơn.
Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là gì?
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần vào ngân sách Nhà nước theo quy định pháp luật. Khoản thuế này sẽ được tính dựa trên mức thu nhập thực tế sau khi đã giảm trừ, nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các nhóm người có thu nhập khác nhau và góp phần thu hẹp khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.
Có thể hiểu một cách đơn giản hơn, thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ tài chính của mỗi cá nhân đối với Nhà nước khi có thu nhập từ tiền lương, kinh doanh hoặc các nguồn thu khác như chuyển nhượng nhà đất, đầu tư vốn, bản quyền…
Hiện nay, pháp luật Việt Nam quy định hai nhóm đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà:
- Cá nhân cư trú: Có thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả hoặc nơi nhận thu nhập.
- Cá nhân không cư trú: Chỉ phải nộp thuế đối với khoản thu nhập phát sinh tại Việt Nam, cũng không phân biệt nơi trả hay nhận thu nhập.
Ai là người cần nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Dựa theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Do đó, người có thu nhập từ hoạt động này chính là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Thêm vào đó, căn cứ theo quy định, khi diễn ra giao dịch mua bán nhà đất, bên bán (người chuyển nhượng) là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân vì họ là người nhận được khoản thu nhập từ việc bán tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế, các bên có thể tự thỏa thuận về việc ai sẽ là người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế — người bán, người mua hoặc cả hai cùng chia sẻ trách nhiệm.
Cụ thể, mức thuế thu nhập cá nhân cần nộp khi giao dịch mua bán nhà đấthiện nay được tính bằng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng (theo giá ghi trong hợp đồng hoặc giá do Nhà nước quy định nếu thấp hơn).
Điều này có nghĩa là người bán cần nộp 2% giá trị giao dịch cho cơ quan thuế khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất.
Ai sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất ?
Căn cứ theo quy định tại điểm a và b khoản 1 Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất:
Trường hợp 1: Miễn thuế khi giao dịch giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong trường hợp này bao gồm:
- Giao dịch giữa vợ và chồng;
- Cha mẹ đẻ hoặc cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi;
- Cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể;
- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Như vậy, những giao dịch trong phạm vi quan hệ gia đình gần gũi được miễn thuế nhằm tránh đánh thuế hai lần trong cùng một khối tài sản của gia đình.
Trường hợp 2: Miễn thuế khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở
Trường hợp này, để được miễn thuế thu nhập cá nhân, người bán phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ sở hữu duy nhất một quyền sử dụng đất ở hoặc một quyền sở hữu nhà ở tính đến thời điểm chuyển nhượng.
- Điều kiện 2: Đã có quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất đó trong tối thiểu 6 tháng (tính từ ngày được cấp sổ đỏ, sổ hồng).
- Điều kiện 3: Thực hiện chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất đó.
Nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí trên, người chuyển nhượng sẽ được miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất, giúp giảm đáng kể chi phí trong quá trình giao dịch.
Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chi tiết
Theo quy định hiện nay của nước ta, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà = Giá chuyển nhượng × Thuế suất
Tuy nhiên, việc áp dụng công thức này sẽ có sự khác biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam. Cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Nếu gia chủ là cá nhân cư trú tại Việt Nam
Đối với người bán được xác định là cá nhân cư trú, việc tính thuế dựa trên quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) cùng các văn bản hướng dẫn như Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 65/2013/NĐ-CP.
Theo đó, số thuế phải nộp được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng nhà, đất trong từng giao dịch. Giá chuyển nhượng có thể là giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm ký kết nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc là giá thỏa thuận giữa các bên nếu bất động sản có kèm theo nhà ở hay công trình xây dựng, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
Mức thuế suất 2% được áp dụng trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, đồng thời cũng là mức thuế dùng để tính cho các trường hợp cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.
Về thời điểm tính thuế, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Khi giao dịch đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đó chính là thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế. Với nhà đất hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp hợp đồng không quy định khác, bên bán sẽ là người nộp thuế.
Trường hợp 2: Nếu gia chủ là cá nhân không cư trú tại Việt Nam
Với cá nhân không cư trú, cách tính thuế được thực hiện tương tự theo quy định tại Điều 21 của Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 29 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Số thuế phải nộp vẫn được xác định theo công thức giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Giá chuyển nhượng trong trường hợp này là toàn bộ số tiền mà người bán nhận được từ việc chuyển nhượng, không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào, kể cả chi phí đầu tư hay giá vốn. Thuế suất 2% tiếp tục được áp dụng thống nhất cho mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú.
Thời điểm tính thuế là khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, tức là thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Như vậy, dù là cá nhân cư trú hay không cư trú, người bán đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, chỉ khác nhau ở cách xác định giá trị và thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Kết luận
Trên đây là những chia sẻ chi tiết của Muanha.xyz về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Hy vọng nội dung bài viết sẽ giúp quý bạn đọc hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, từ đó thực hiện đúng và thuận lợi trong quá trình kê khai, nộp thuế.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
Xem thêm: