Giá chung cư tăng 30–40%/năm tại TP.HCM và Hà Nội, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Bài viết phân tích nguyên nhân khiến giá khó hạ nhiệt, xu hướng nâng cấp tiện ích nội khu, và nguy cơ mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Chất lượng dự án và nhu cầu ở thực: 02 động lực chính khiến giá chung cư tăng
Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM quý II/2025 đạt trung bình 82 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024; tại Hà Nội, con số này cũng chạm 79 triệu đồng/m², tăng 33%.
Đáng chú ý, xu hướng giá chung cư tăng vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, ngay cả khi nguồn cung mở bán có dấu hiệu cải thiện và địa giới hành chính TP.HCM được mở rộng.
Các chuyên gia cho rằng, ba yếu tố chính giữ giá ở mức cao gồm:
- Chi phí đầu vào leo thang (đất, vật liệu, nhân công)
- Đầu tư hạ tầng đồng bộ thúc đẩy giá trị khu vực
- Nhu cầu ở thực và tâm lý tích sản ngày càng mạnh mẽ sau giai đoạn khủng hoảng
Một chuyên gia nhận định: “Sau đại dịch, người mua sẵn sàng trả mức ‘premium’ cho dự án có tiện ích nội khu tốt, vận hành chuyên nghiệp và pháp lý minh bạch. Các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng thay vì giá.”
Nhờ đó, các dự án được đầu tư bài bản về tiện ích không chỉ tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung mà còn ít chịu ảnh hưởng bởi chu kỳ lên xuống của thị trường.
Tiện ích nội khu là yếu tố khiến giá chung cư tăng mạnh
Tại TP.HCM, các chủ đầu tư đang bước vào cuộc đua mới về tiện ích và chất lượng sống. Nhiều dự án hiện nay không chỉ tập trung vào căn hộ mà còn mở rộng sang các hạng mục trường học, bệnh viện, khu thể thao, trung tâm thương mại ngay trong khuôn viên.
Một tập đoàn phát triển dự án gần đây đã công bố kế hoạch xây dựng trường liên cấp 7.000 m² kết hợp hơn 60 tiện ích cao cấp như hồ bơi vô cực, sky bar, gym và khu vui chơi trẻ em. Các dự án kiểu này thường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao và khả năng giữ giá tốt hơn 15–20% so với các dự án thông thường.
Tại các khu vực ven TP.HCM như Thủ Đức, Dĩ An, hay Bình Chánh, nhiều dự án căn hộ mới cũng đang đẩy mạnh đầu tư tiện ích y tế, giáo dục và dịch vụ cộng đồng, nhằm thu hút người mua ở thực. Đây được xem là chiến lược “giữ giá” bền vững, giúp thị trường duy trì thanh khoản dù áp lực chi phí tăng mạnh.
Các chuyên gia nhận định: “Chất lượng sản phẩm ngày càng được xem là yếu tố quyết định định giá thị trường. Khi người mua chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, những dự án chất lượng sẽ trở thành tiêu chuẩn mới, kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên.”
Giá chung cư tăng quá nhanh: Cảnh báo cho tính bền vững của thị trường
Từ đầu năm 2025, giá chung cư mới tăng 30–40% so với cùng kỳ, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Một chuyên gia nhận xét: “Khi giá trung bình vượt 100 triệu đồng/m², khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực gần như không còn.”
Tại Hà Nội, hơn 10.000 căn hộ được mở bán trong quý gần đây, trong đó 20% có giá trên 120 triệu đồng/m² – mức kỷ lục trong vòng 5 năm. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 16% theo quý và 41% theo năm, kéo mặt bằng chung toàn thị trường lên khoảng 85 triệu đồng/m².
Trong khi đó tại TP.HCM, khoảng 2.500 căn hộ mở bán mới quý III chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá phổ biến từ 60–120 triệu đồng/m². Các dự án khu lõi trung tâm thậm chí đạt 230 triệu đồng/m², tăng khoảng 31% so với năm trước.
Điểm đáng lo ngại là tỷ lệ hấp thụ đang giảm mạnh, chỉ còn khoảng 68% so với mức 90% của quý trước. Các chuyên gia cảnh báo: “Khi người mua ở thực bị loại khỏi thị trường, giao dịch chủ yếu giữa các nhà đầu tư với nhau — điều này dễ dẫn đến nguy cơ hình thành bong bóng giá.”
Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng
Theo thống kê, thu nhập bình quân người lao động đô thị hiện khoảng 10 triệu đồng/tháng, trong khi một căn hộ 70 m² có giá từ 85–95 triệu đồng/m², tương đương 6–7 tỷ đồng. Một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) cần 9–10 năm tích lũy liên tục để mua được căn hộ này; nhóm thu nhập phổ thông cần tới 35 năm – gần như không khả thi.
Các chuyên gia nhận định: “Sự mất cân đối giữa thu nhập và giá nhà đang tạo áp lực lớn cho thị trường. Nếu không có chính sách hỗ trợ phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội, bài toán an cư sẽ ngày càng nan giải.”
Chênh lệch này cũng lý giải vì sao xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá đất và chi phí sinh hoạt thấp hơn đang trở thành lựa chọn của nhiều người trẻ. Các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt và kết nối thuận tiện được dự báo sẽ là điểm sáng trong giai đoạn 2026–2028.
Sự gia tăng giá căn hộ không đơn thuần là hệ quả của đầu cơ, mà phản ánh một giai đoạn chuyển mình của thị trường: khi người mua hướng tới giá trị sống thật, tiện ích thật và chất lượng bền vững.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính cân bằng lâu dài, thị trường cần các chính sách về tín dụng, thuế và quy hoạch phù hợp hơn, nhằm giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời ngăn chặn rủi ro bong bóng giá trong tương lai.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.