Booking một dự án không chỉ là cách để giữ chỗ thiện chí mà còn phản ánh tình hình thị trường. Các chủ đầu tư sử dụng số lượng booking để đưa ra các quyết định về giá cả và thời điểm tung sản phẩm mới ra thị trường. Với hàng ngàn lượt booking mà dự án Lumi Hà Nội đã nhận được, điều này phản ánh điều gì về thị trường bất động sản hiện nay?
Lumi Hà Nội và lượt booking khủng
Các con số booking khủng của các dự án thường kích tâm lý đám đông, ảnh hưởng đến quyết định mua bán của người tiêu dùng. Booking vừa có thể là công cụ đắc lực vừa là rủi ro. Chủ đầu tư có thể sử dụng nó để tạo ra các chiến lược booking, điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng, trong khi những người khác có thể mắc kẹt bởi chính các chiến lược này.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang sôi động với làn sóng booking mạnh mẽ cho dự án Lumi Hà Nội. Khởi đầu từ cuối năm 2023 với chỉ vài trăm lượt booking, số lượng này đã tăng vọt lên hàng ngàn lượt đến nay, với mỗi lượt booking trị giá 100 triệu đồng.
Dự án Lumi Hà Nội được CapitaLand mua lại từ một phần đất thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City. Sau khi được UBND TP Hà Nội cấp phép, dự án được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao – Công ty con trực thuộc CapitaLand Development (CapitaLand Development là nhánh chuyên định hướng phát triển đầu tư BĐS thuộc tập đoàn CapitaLand). Dự án được quy hoạch với 9 tòa tháp chung cư cao từ 29 – 35 tầng, được quảng cáo sẽ là điểm sáng trên thị trường BĐS phía Tây Hà Nội trong năm 2024.
Cảnh báo rủi ro từ hiệu ứng FOMO dự án Lumi Hà Nội
Sự gia tăng liên tục trong lượng booking tại Lumi Hà Nội là biểu hiện của hiệu ứng FOMO – nỗi sợ bỏ lỡ, khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều không muốn bị tụt hậu so với đám đông. Hiệu ứng này đã thúc đẩy số lượng booking ngày càng tăng. Dù có mức giá dự kiến ở mức cao, vượt quá 70 triệu đồng/m2 – một mức giá không phải dễ tiếp cận đối với đa số người dân thành thị, những người thường chỉ có khả năng mua nhà ở phân khúc trung bình, Lumi Hà Nội vẫn thu hút một lượng lớn booking. Dự án này nằm ở một vị trí không trung tâm nhưng vẫn trở thành một hiện tượng trên thị trường.
Mặc dù có nhiều thông tin truyền thông về việc booking, Sở Xây dựng Hà Nội lại thông báo rằng theo quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, dự án Lumi Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ các điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, dự án cũng chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo Điều 19 của Nghị định 99/2016/NĐ-CP. Do đó, chủ đầu tư không có quyền kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn hay ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản để chào bán và nhận cọc từ khách hàng mua nhà tại dự án này.
Theo phản hồi từ giám đốc một sàn giao dịch ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, dự án này có tính đầu cơ rất cao. Sự tăng trưởng không ngừng của lượng booking là dấu hiệu của tính đầu cơ và cũng cho thấy nguồn tiền lớn trong dân, cùng nhu cầu cao đối với sản phẩm đầu tư. Tâm lý theo đám đông đang khiến giới đầu tư bị hấp dẫn vào cuộc chơi này, và họ trở thành con rối trong tay chủ đầu tư.
Theo vị giám đốc này, đối với các dự án có lượng booking lớn, không rõ các chủ đầu tư sẽ sử dụng số tiền booking như thế nào nhưng đây cũng là phương thức huy động vốn. Lượng booking cao giúp chủ đầu tư tạo ra làn sóng, thúc đẩy giá bất động sản, dẫn đến những hệ lụy không lành mạnh trên thị trường như sốt giá ảo, đẩy giá và bán chênh.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá chung cư tăng cao và nhà ở vừa túi tiền hiếm có, những chiêu trò này còn tiếp tục đẩy giá căn hộ cao hơn, khiến vấn đề nhà ở giá phải chăng càng trở nên bức xúc. Với những dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, booking lớn có thể đẩy người mua vào thế yếu, khi họ phải mua với giá cao, không phản ánh đúng giá trị bất động sản và có nguy cơ không được nhận bàn giao hay triển khai như đã hứa.