Nhu cầu thuê ổn định, biên lợi nhuận rộng và mức giá bán còn mềm đang giúp Phú Mỹ và Thủ Dầu Một ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao nhất trong khu vực TP HCM sau sáp nhập trong quý gần đây.
Theo báo cáo thị trường quý III, hiệu suất đầu tư cho thuê căn hộ tại nội thành TP HCM tiếp tục điều chỉnh giảm, chỉ còn 2,4%, thấp hơn đáng kể so với mức bình quân 3,6% của năm 2024.
Xu hướng giảm cũng xuất hiện ở các khu vực vừa sáp nhập như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Vũng Tàu cũ, với tỷ suất tương ứng 3,9%, 3,2% và 2,4%, đều kém tích cực hơn so với mức 3,5–4% của năm trước.
Thủ Dầu Một và Phú Mỹ trở thành điểm sáng về tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ
Ngược lại, Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) và Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) lại nổi lên như hai khu vực có diễn biến tích cực hiếm hoi. Thủ Dầu Một tiếp tục dẫn đầu toàn vùng khi nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ lên 5,1%, còn Phú Mỹ đứng thứ hai với mức 4,3%.
Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng dịch chuyển này đã hình thành rõ từ đầu năm. Bình Dương cũ không còn nắm lợi thế về lợi nhuận cho thuê sau khi giá bán tại Thuận An và Dĩ An tăng nhanh, trong khi mặt bằng giá thuê hầu như không biến động. Tương tự, nội thành TP HCM cũng chịu áp lực do mức giá bán leo thang. Riêng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận cải thiện mạnh nhờ mức đóng góp lớn từ thị trường Phú Mỹ, giúp tỷ suất lợi nhuận bình quân tăng lên 4,1%.
Lợi suất cao tại Thủ Dầu Một phản ánh cấu trúc đặc thù của thị trường địa phương: nhu cầu thuê chủ yếu đến từ nhóm kỹ sư, chuyên gia thu nhập khá đang làm việc trong các khu công nghiệp lớn. Do nguồn cung dự án căn hộ cho thuê tại trung tâm thành phố này vẫn còn ít, mức giá thuê dù cao vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giúp lợi nhuận của chủ sở hữu hấp dẫn hơn nhiều so với mặt bằng chung.
Phú Mỹ được đánh giá là “đặc biệt” khi quy mô thị trường căn hộ nhỏ, chỉ khoảng 1.200 sản phẩm từ hai dự án. Một dự án đã bàn giao lâu thuộc phân khúc bình dân, còn dự án trung cấp mới đạt tỷ lệ lấp đầy 80–90%, chủ yếu thuê dài hạn. Giá thuê phổ biến 7–11 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán trung bình chỉ quanh 35 triệu đồng/m², tạo mức chênh lệch lớn giữa chi phí sở hữu và hiệu suất khai thác, từ đó nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ lên mức cao nhất toàn khu vực.
Lợi thế công nghiệp và hạ tầng tạo nền tảng cho dòng tiền ổn định
Phú Mỹ còn sở hữu lợi thế tương đồng Thủ Dầu Một: tập trung nhiều khu công nghiệp quy mô lớn. Hiện địa phương có 12 khu – cụm công nghiệp đang hoạt động, thu hút hơn 200 dự án công nghiệp nặng và năng lượng. Với lợi thế cảng Cái Mép – Thị Vải và lực lượng lao động 15.000–20.000 người, nhu cầu thuê nhà duy trì ổn định trong khi nguồn cung căn hộ còn hạn chế.
Toàn khu vực Phú Mỹ hiện chỉ có một dự án cao cấp Maison Grand Phú Mỹ và một dự án triển khai từ năm 2023. Nguồn cung ít, mức độ cạnh tranh thấp giúp giá thuê giữ ở mặt bằng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn ấn tượng.
Các đơn vị nghiên cứu nhận định, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại nội thành TP HCM có thể tiếp tục giảm khi giá bán duy trì xu hướng tăng, trong khi thu nhập người thuê không theo kịp. Ngoài ra, nguồn cung bàn giao mạnh giai đoạn 2026–2027 – đặc biệt tại Bình Dương cũ, nơi chiếm hơn 60% lượng căn hộ mới của TP HCM sau sáp nhập – sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn, khiến biên lợi nhuận thu hẹp hơn.
Trong bối cảnh đó, dòng vốn đầu tư cho thuê đang dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh như Thủ Dầu Một, Nhơn Trạch, Phú Mỹ hoặc Bến Lức – Đức Hòa, nơi giá bán căn hộ chỉ khoảng 30–35 triệu đồng/m² nhưng nhu cầu thuê từ nhóm chuyên gia và lao động kỹ thuật tăng đều theo tốc độ phát triển của công nghiệp và hạ tầng.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết biên lợi nhuận tại các đô thị vệ tinh có thể đạt 4–6% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với nội thành. Ông khuyến nghị nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên các khu vực công nghiệp hoặc gắn liền với hạ tầng lớn, nơi nhu cầu thuê bền vững và ổn định hơn.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.