Cả người mua để ở lẫn các nhà đầu tư đều rất quan tâm đến sự biến động giá của chung cư. Việc hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá sẽ giúp bạn lập kế hoạch mua bán hiệu quả hơn, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận.
Chung cư đã trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống đô thị hiện đại, với hàng chục nghìn căn hộ được mở bán mỗi năm tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Người dân ngày càng nhận ra nhiều ưu điểm của việc sống tại chung cư so với nhà phố hay các khu compound như vị trí thuận tiện, chi phí hợp lý hơn, an ninh tốt, và tiện ích đầy đủ.
Giai đoạn mở bán
Trong giai đoạn mở bán lần đầu, do dự án còn mới và người mua có thể còn e dè, cùng với các vấn đề pháp lý có thể chưa hoàn thiện, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều chương trình ưu đãi để thu hút khách hàng như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, hay tặng kèm các phần quà giá trị. Khi dự án bắt đầu được biết đến nhiều hơn và quá trình xây dựng dần hiện hữu, các ưu đãi này thường sẽ bị cắt giảm.
Tuy nhiên, việc mua căn hộ ngay từ đợt mở bán đầu tiên không hề đơn giản. Khách hàng thường phải đặt cọc thiện chí trước khi có thông tin chính thức về giá, và chỉ khi dự án chính thức mở bán mới biết được giá cụ thể, giống như “mua vợ mà chỉ nghe tả”, đến khi chính thức thấy mới biết thực hư. Điều này có thể dẫn đến việc giá căn hộ cao hơn kỳ vọng, khiến không ít người phải ngậm ngùi lấy lại tiền cọc.
Dù vậy, tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư đã kiếm được lợi nhuận đáng kể khi mua ngay từ đợt mở bán đầu tiên, thậm chí có thể sang tên ngay tại lễ mở bán để kiếm lời vài trăm triệu đồng. Một số môi giới thường khuyên khách hàng nên mua ngay từ giai đoạn này để không bỏ lỡ cơ hội sinh lời. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng thành công, ví dụ như One Verandah hay The Marq, hiện đang phải cắt lỗ lên đến 500 triệu đồng/căn.
Mở bán các phân khu tiếp theo
Với các dự án lớn có nhiều tòa nhà hoặc phân khu, giá bán các giai đoạn sau thường cao hơn đáng kể so với đợt đầu. Các yếu tố khách quan như vị trí tốt hơn, hạ tầng hoàn thiện hơn và pháp lý rõ ràng hơn thường là lý do chính dẫn đến việc giá tăng.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng thường đặt giá cao hơn ở các giai đoạn sau để tạo cảm giác giá trị dự án đang tăng, từ đó kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của người mua. Thực tế cho thấy, nếu giá cao nhưng vẫn có tiềm năng tăng thêm, các nhà đầu tư sẽ vẫn quyết định mua. Điều này đã được minh chứng qua việc giá các phân khu sau của Palm Heights, Feliz En Vista, và Empire City tăng cao hơn nhiều so với giai đoạn đầu.
Giai đoạn chuẩn bị bàn giao
Khi dự án chuẩn bị bàn giao, thay vì tăng giá như kỳ vọng, giá căn hộ thường có xu hướng giảm do áp lực phải thanh toán phần tiền còn lại. Với các dự án của chủ đầu tư trong nước, phần tiền thanh toán cuối thường chiếm 30% giá trị hợp đồng, trong khi với chủ đầu tư nước ngoài, con số này có thể lên tới 50-70%.
Nhiều người đầu tư căn hộ đến giai đoạn này thường không đủ tài chính để thanh toán, dẫn đến việc cố gắng bán ra trước khi nhận nhà, làm gia tăng nguồn cung và khiến giá giảm. Đây là thời điểm người mua có thể tìm được những căn hộ giá hời, rẻ hơn thị trường từ 100-200 triệu đồng.
Năm đầu tiên sau khi nhận nhà
Những nhà đầu tư giữ được căn hộ đến năm đầu tiên sau khi nhận nhà thường được hưởng lợi khi giá nhà bắt đầu tăng trở lại. Áp lực bán hàng đã giảm, cùng với việc các tiện ích bắt đầu hoàn thiện và cư dân dần chuyển về, tạo nên sức hút cho dự án. Các dự án như Central Park, Palm, và Feliz En Vista đều chứng kiến sự tăng giá đáng kể trong năm đầu tiên sau khi bàn giao.
Những năm tiếp theo
Trong những năm sau khi dự án đã đi vào hoạt động, giá thường tăng nhẹ do cư dân ngày càng đông đúc và các tiện ích hoàn thiện hơn. Các yếu tố như hạ tầng giao thông phát triển, trung tâm thương mại mới mở hoặc các dự án lân cận mở bán với giá cao hơn có thể là động lực khiến giá căn hộ tăng mạnh.
Tuy nhiên, nếu không có những yếu tố đặc biệt này, giá căn hộ đã bàn giao thường ít biến động, có thể tăng hoặc giảm nhẹ tùy thuộc vào từng dự án, vị trí và thời điểm.
Hiểu rõ các quy luật biến động giá của căn hộ chung cư không chỉ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác mà còn là cơ hội cho người mua nhà tìm được nơi ở với giá cả hợp lý. Thay vì vội vàng, đôi khi chờ đợi đúng thời điểm có thể giúp bạn sở hữu một căn hộ mơ ước với chi phí thấp hơn nhiều so với thị trường.
>> Xem thêm: Giá chung cư tăng mạnh, dự báo sẽ tiếp tục lên cao