Trong nhiều năm qua, thị trường đất vườn và đất nông nghiệp tại các tỉnh giáp ranh TPHCM như Đồng Nai, Bình Thuận, Củ Chi,… đã trải qua giai đoạn trầm lắng với thanh khoản kém, khiến không ít nhà đầu tư gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng tài sản. Dù đất thổ cư ở một số khu vực đã dần phục hồi, nhưng phân khúc đất vườn vẫn chưa thấy dấu hiệu hồi sinh mạnh mẽ.
Thị trường đất vườn hiện nay ra sao?
Đất vườn, đất nông nghiệp tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh đã có nhiều năm bị “đóng băng” về giao dịch. Từ cuối năm 2022, thị trường này chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng, lượng giao dịch giảm đến mức báo động. Nhiều nhà đầu tư đã rao bán suốt từ 2 – 3 năm nhưng vẫn chưa thể thoát hàng với giá kỳ vọng.
Có thể thấy rõ sự chênh lệch lớn giữa giá mua vào những năm 2021, 2022 và mức giá hiện tại trên thị trường thứ cấp. Ví dụ, một số lô đất vườn rộng lớn từng được mua với giá hàng tỷ đồng thì nay phải rao bán thấp hơn 10-15% thậm chí nhiều lô giảm đến 40% trong thời điểm bán cắt lỗ giai đoạn cuối năm 2022 – 2023.
Nguyên nhân sâu xa khiến đất vườn khó thanh khoản
- Thuế và phí chuyển nhượng đất thổ cư tăng cao: Đây là một trong những rào cản lớn khiến nhiều nhà đầu tư không thể hoặc không muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ vườn lên thổ cư. Việc này làm giảm sức hấp dẫn của đất vườn trên thị trường, bởi người mua thường ưu tiên đất thổ cư để xây dựng hoặc kinh doanh.
- Chưa có sự phát triển hạ tầng đồng bộ: Các khu vực đất vườn thường thiếu các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật như đường sá, điện, nước, dịch vụ giải trí, làm cho giá trị sử dụng thấp và ít hấp dẫn người mua.
- Tác động của việc sử dụng đòn bẩy tài chính: Nhiều nhà đầu tư mua đất vườn bằng vốn vay ngân hàng với kỳ vọng giá sẽ tăng nhanh. Khi thị trường đóng băng, họ gặp khó khăn trong việc trả nợ và bị áp lực tài chính lớn.
- Sự thay đổi trong tâm lý và nhu cầu thị trường: Trong khi đất thổ cư, căn hộ, nhà phố vẫn có lượng giao dịch đều đặn, thì đất vườn, nông nghiệp không đáp ứng nhu cầu đầu tư, sử dụng thực tế hoặc đầu tư ngắn hạn của nhiều nhà đầu tư hiện nay.
Chia sẻ thực tế từ các nhà đầu tư đất vườn
Anh Tr cùng nhóm bạn sở hữu 4 lô đất vườn tại Đồng Nai và Bình Thuận, mua từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022. Các lô đất này có tổng diện tích lớn, trong đó có một lô rộng hơn 3.000m² mua với giá 2,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, trải qua gần 4 năm, dù anh Tr đã rao bán nhiều lần, mức giá hiện tại vẫn thấp hơn so với giá mua.
Vào đầu năm 2025, anh từng nhận được lời đề nghị mua lại lô đất này với giá 2 tỷ đồng – giảm gần 30% so với giá mua – nhưng khách hàng lại không phản hồi sau đó. Anh Tr cho biết: “Có lúc tôi muốn bán lỗ để giải quyết công việc nhưng bán lỗ cũng không dễ dàng, thị trường quá trầm lắng.”
Anh Ph đầu tư một lô đất vườn tại Củ Chi (TPHCM) với giá 7 tỷ đồng giữa năm 2021. Sau hai lần rao bán, anh phải giảm giá lần lượt 1 tỷ và 1,5 tỷ đồng nhưng vẫn không thể tìm được người mua. Khi vốn bị “kẹt”, anh và bạn đồng sở hữu lô đất này cũng đứng trước áp lực phải tìm cách thanh khoản tài sản nhưng chưa có giải pháp khả thi.
Cơn sốt đất vườn và hệ lụy kéo dài
Giai đoạn 2019 – 2021, đất vườn khu vực ven TPHCM từng là “mỏ vàng” của nhiều nhà đầu tư khi giá đất liên tục tăng mạnh, thậm chí tăng theo ngày. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng để mua với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng cơn sốt chóng vánh đã kết thúc, dẫn đến nhiều người bị mắc kẹt với hàng tồn, không thể bán ra.
Thời điểm cuối năm 2022 đến cuối 2023, thị trường chứng kiến nhiều đợt bán cắt lỗ lớn, giá đất vườn tại một số khu vực giảm đến 40% so với đỉnh cao trước đó. Tuy nhiên, việc bán tháo khiến giá thị trường càng giảm sâu, khiến nhiều nhà đầu tư phải chịu lỗ nặng.
Từ cuối năm 2024 đến nay, một số khu vực đất vườn tại TPHCM và tỉnh lân cận không phát sinh giao dịch mới, môi giới tuy có trở lại nhưng sức cầu vẫn yếu, không có nhiều nhà đầu tư mới tham gia. Việc này khiến nhiều nhà đầu tư cũ trở nên nóng ruột, lo ngại về khả năng hồi phục trong ngắn hạn.
Lời khuyên từ Muanha.xyz cho nhà đầu tư đất vườn
Dưới đây là 4 lời khuyên Muanha.xyz muốn gửi đến nhà đầu tư đất vườn:
- Thận trọng với các khoản vay đòn bẩy tài chính: Đừng để áp lực trả nợ ngân hàng đẩy bạn vào thế khó khi thị trường chưa hồi phục.
- Theo dõi sát sao thị trường: Hiểu rõ xu hướng và tin tức pháp lý liên quan đến đất đai để lựa chọn thời điểm phù hợp rao bán.
- Đánh giá lại danh mục đầu tư: Nếu cần thiết, nên cơ cấu lại tài sản để giảm thiểu rủi ro, tránh giữ hàng quá lâu không sinh lời.
- Tận dụng các kênh tiếp thị đa dạng: Sử dụng môi giới uy tín, quảng cáo trực tuyến để mở rộng đối tượng khách hàng tiềm năng.
Kết luận
Thị trường đất vườn tại TPHCM và các tỉnh lân cận đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài với thanh khoản giảm sâu và giá cả chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Nhà đầu tư cần có cái nhìn thực tế, kiên nhẫn và đưa ra các giải pháp phù hợp để quản lý rủi ro và duy trì khả năng tài chính trong thời gian thị trường chưa sôi động trở lại.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: