Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, các tỉnh, thành được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025 và bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Điểm mới của bảng giá này là không còn bị giới hạn bởi khung giá đất mà phải phản ánh sát với giá thị trường.
Trong đó, TPHCM là địa phương tiên phong công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh để lấy ý kiến. Theo dự thảo, giá đất tại nhiều khu vực tăng mạnh so với bảng giá cũ, như TP Thủ Đức tăng từ 10 đến 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, và Củ Chi tăng từ 10 đến 20 lần. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có những tuyến đường dự kiến tăng giá đất từ 15 đến 30 lần.
Hệ lụy từ chênh lệch giá đất kéo dài
Theo Savills, bảng giá đất mới TPHCM đã không bám sát giá thị trường trong một thời gian dài, khiến mức giá chính thức thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills TPHCM, cho biết sự chênh lệch này đã tạo ra hiện tượng “hai giá”, gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng.
Trước hết, sự khác biệt giữa bảng giá và giá thực tế làm cho việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước trở nên khó khăn và phức tạp hơn. Thêm vào đó, các dự án bất động sản cũng đối mặt với thách thức trong quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Việc đền bù không sát với giá trị thị trường dẫn đến tình trạng chậm trễ, thiệt hại tài chính cho người dân bị ảnh hưởng và kéo theo nhiều tranh chấp, khiếu kiện.
Bà Giang nhận định rằng việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường là cần thiết để tăng cường tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Tuy nhiên, ngay cả với bảng giá đất đề xuất hiện nay, vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn so với giá giao dịch.
Ví dụ, tại đường Cao Thắng, Quận 3, giá giao dịch thị trường vào khoảng 525 triệu/m², trong khi bảng giá đề xuất chỉ là 330 triệu/m². Tương tự, tại đường Tân Thắng, Quận Tân Phú, giá thị trường vào khoảng 150 triệu/m², trong khi bảng giá đề xuất chỉ dừng lại ở mức 90 triệu/m².
“Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể”, bà Giang đánh giá.
Nguồn: CafeLand
02 nhóm đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới TPHCM
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp cụ thể. Ngoài ra, Điều 109 và Điều 111 của Luật này cũng quy định việc hỗ trợ và bố trí tái định cư dựa trên giá đất theo bảng giá đất.
Như vậy, bảng giá đất mà TP.HCM đang đề xuất sẽ tạo ra tác động tích cực và tiêu cực đến hai nhóm đối tượng khác nhau.
Nhóm được hưởng lợi bao gồm những người nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất hoặc được bố trí tái định cư (theo Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai 2024).
Ngược lại, nhóm chịu ảnh hưởng là các hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2014 trước đây, nghĩa vụ tài chính đối với đất trong và ngoài hạn mức được tính theo hai mức giá khác nhau: đất trong hạn mức sử dụng bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức sử dụng giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã loại bỏ sự phân biệt này và toàn bộ diện tích đất sẽ được tính theo bảng giá đất. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bảng giá đất mới được đề xuất tăng mạnh so với bảng giá hiện tại, chi phí tài chính cho phần diện tích đất sẽ tăng đáng kể, đặc biệt đối với đất trong hạn mức.
Việc hoãn áp dụng bảng giá đất mới TPHCM liệu có hợp lý?
Bảng giá đất đề xuất của TPHCM, dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8, nhưng hiện đã tạm hoãn để xem xét thêm. Theo bà Giang, quyết định trì hoãn là hợp lý bởi bảng giá mới có mức tăng đáng kể so với bảng giá cũ và thời gian áp dụng lại quá ngắn, tạo ra gánh nặng tài chính lớn cho các đối tượng liên quan.
Việc xây dựng và triển khai bảng giá đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng để bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo sự công bằng cho mọi bên. Hiện tại, các phương pháp xác định giá đất còn chưa đồng bộ và khá đơn giản. Một số khu vực có giá trị cao, nhưng giá đất lại được áp dụng bằng cách nhân hệ số cố định cho mọi tuyến đường.
Chẳng hạn, tại Quận 1, hệ số 5,0 được áp dụng đều cho tất cả các tuyến đường. Kết quả là giá đất trên đường Đồng Khởi được đề xuất ở mức 810 triệu đồng/m² (tăng từ 162 triệu đồng/m²), trong khi đường Hai Bà Trưng (từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m² (tăng từ 96,8 triệu đồng/m²). Tương tự, Quận 4 áp dụng hệ số nhân 11,3 và Quận 5 là 5,58.
Theo bà Giang, cách tính này không khác biệt nhiều so với việc sử dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số “K”, do đó vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của từng tuyến đường như quy định của Luật Đất đai mới.
Kết luận
Việc điều chỉnh bảng giá đất mới TPHCM đang đặt ra những thách thức quan trọng, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để vừa đảm bảo tính công bằng, vừa tránh tạo áp lực tài chính nặng nề cho người dân. Do đó, TPHCM cần có các giải pháp đồng bộ và công bằng hơn trong xây dựng bảng giá đất, đồng thời thực hiện các bước nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm đảm bảo lợi ích giữa các bên liên quan.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: