Gần đây, nhiều nhà đầu tư được mời gọi góp vốn đầu tư đất nền với cam kết lợi nhuận lên tới 42%/năm. Nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng liệu đây là cơ hội thực sự hay chỉ là chiếc bẫy tài chính được dựng lên bằng những lời hứa hoa mỹ? Hãy cùng Ra Đa phân tích thẳng khi xuống tiền.
Câu hỏi từ bạn đọc:
“Tôi được người quen rủ góp vốn gần 22 tỷ để đầu tư đất nền đấu giá hoặc phân lô. Lợi nhuận hứa hẹn lên đến 42% trong vòng 9–12 tháng. Nếu đạt kỳ vọng thì bán, còn lỗ 10–20% vẫn phải chốt để thu hồi vốn. Theo hợp đồng là ‘lời ăn – lỗ chịu’. Tôi phân vân có nên xuống tiền không?”
Câu trả lời từ Muanha.xyz:
Lợi nhuận hấp dẫn nhưng rủi ro tiềm tàng
Khi nghe đến tỷ suất lợi nhuận 42%/năm từ đất nền, nhiều nhà đầu tư lập tức bị hấp dẫn. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thẳng thắn rằng: con số này phi thực tế trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại và thanh khoản thấp. Một mức sinh lời quá cao thường đi kèm với rủi ro lớn, nếu không nói là tiềm ẩn dấu hiệu “bẫy đầu tư”.
Giả sử thương vụ này thực sự tiềm năng như quảng bá, thì người tổ chức đã có thể vay ngân hàng với lãi suất chỉ 7–8%/năm để đầu tư, thay vì chia sẻ gần một nửa lợi nhuận cho người khác. Hoặc họ sẽ kêu gọi gia đình, người thân, hoặc tự đầu tư hết, chứ không đến lượt một người ngoài góp vốn. Đó là nguyên lý tài chính rất cơ bản.
“Lời ăn – lỗ chịu”: Tưởng công bằng nhưng bất lợi
Hợp đồng góp vốn thường được “trình bày” theo hướng bình đẳng: hai bên cùng chịu rủi ro, cùng hưởng lợi. Nhưng thực tế, ai kiểm soát dòng tiền – người đó có lợi thế tuyệt đối.
Trong các mô hình như vậy, người góp vốn (tức bạn) thường không đứng tên tài sản, không kiểm soát được thời điểm mua bán, không biết chi phí cụ thể và không ra quyết định chốt lời hay cắt lỗ. Một khi thị trường đảo chiều, bạn có thể bị buộc bán ra với giá thấp, và rất có thể người “mua lại” là chính sân sau của bên tổ chức đầu tư, họ vừa mua giá rẻ, vừa kiểm soát toàn bộ vòng quay vốn.
Chưa kể, khi có lời, lợi nhuận cũng thường bị trừ đủ loại chi phí mà bạn không có quyền phản biện: hoa hồng môi giới, chi phí thủ tục, chi phí vận hành… Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư sau 1 năm chỉ nhận về vài phần trăm lãi, hoặc tệ hơn là… không thu hồi được vốn.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư có xu hướng góp vốn vào các mô hình đầu tư đất nền có xây dựng và khai thác cho thuê thực tế, ví dụ căn hộ dịch vụ hoặc nhà phố thương mại. Những mô hình này có lợi nhuận thấp hơn – thường 12–20%/năm – nhưng pháp lý rõ ràng, có dòng tiền thật, có lộ trình thoái vốn rõ ràng, và quan trọng nhất là nhà đầu tư được đồng kiểm soát tài sản.
Điểm khác biệt là: đầu tư thật – lời thật, không có chuyện “lãi siêu khủng” nhưng thiếu minh bạch như trong các mô hình gọi vốn đất nền kiểu “vẽ bánh” hiện nay.
Làm sao để góp vốn đầu tư đất nền thành công?
Nếu bạn đang có số tiền lớn như 22 tỷ đồng, thì lựa chọn đầu tư phải xuất phát từ kiến thức, quyền kiểm soát và sự chủ động của bản thân, thay vì gửi trọn niềm tin vào một bản hợp đồng do người khác soạn thảo.
– Chỉ góp vốn khi bạn có thể đồng kiểm soát tài sản, được ghi tên trên sổ đỏ, hoặc ít nhất có ràng buộc pháp lý mạnh mẽ
– Tự mua bất động sản pháp lý sạch, ưu tiên có sổ riêng, vị trí rõ ràng, có tiềm năng tăng giá hoặc khai thác được dòng tiền cho thuê
– Hoặc đầu tư vào lĩnh vực mà bạn hiểu rõ và đã có kinh nghiệm. Không nên chọn phương án “ủy thác” chỉ vì lời hứa lãi suất hấp dẫn
Trong đầu tư, chỉ khi bạn kiểm soát được dòng tiền, quyết định được thời điểm mua – bán, và nắm rõ pháp lý, thì bạn mới thực sự là người am hiểu đầu tư.
Góp vốn đầu tư đất nền không sai, nhưng chỉ phù hợp khi có đầy đủ thông tin, quyền lợi được bảo vệ và vai trò của bạn không bị lép vế. Nếu không, hãy coi chừng vì bạn đang là người “cầm tiền nhưng không cầm quyền”.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.