Một mảnh đất 700m² ở huyện Bình Chánh, TPHCM được rao bán với giá 31,5 tỷ đồng (tương đương 45 triệu/m²). Quảng cáo nhấn mạnh nhiều ưu điểm: có sổ hồng riêng, mặt tiền đường lớn, gần trường học, y tế, siêu thị, dễ di chuyển vào trung tâm thành phố. Mọi thứ có vẻ khá hợp lý cho việc định giá đất cao.
Nhưng điều gì khiến mảnh đất này có giá trị như vậy? Là do vị trí? Do kỳ vọng tương lai? Hay là do một thị trường chưa thực sự minh bạch? Cùng Muanha.xyz tìm hiểu chi tiết hơn ngay trong bài viết sau đây nhé!
Vấn đề giá thị trường được quan tâm nhiều nhất
Nhiều người đặt ra câu hỏi: giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có đúng là giá thị trường không? Hay đây chỉ là mức giá thấp được ghi để giảm thuế? Câu hỏi này không chỉ mang tính pháp lý mà còn ảnh hưởng đến cả hệ thống quản lý đất đai và chính sách phát triển kinh tế – xã hội.
Nếu không có cách xác định giá trị đất một cách khách quan, minh bạch, thì sẽ dẫn đến các hệ lụy như thất thu ngân sách, người dân chịu thiệt, dự án bị đình trệ, và thị trường bị “làm giá”.
Những yếu tố nào quyết định đến giá đất?
Giá đất phụ thuộc phần lớn vào các yếu tố không gian địa lý như:
- Vị trí gần trung tâm, giao thông thuận lợi
- Gần trường học, bệnh viện, siêu thị
- Cao ráo, không ngập lụt, hạ tầng đồng bộ
Tuy nhiên, còn nhiều yếu tố phi không gian cũng ảnh hưởng như chính sách tín dụng, sức khỏe nền kinh tế, tâm lý đám đông…
Vấn đề đặt ra là: có thể định lượng được những yếu tố này không? Nếu được, chúng có thể trở thành cơ sở để tính toán giá trị đất một cách khách quan.
Hướng tiếp cận mới trong định giá đất
Thách thức hiện nay trong việc định giá đất:
- Giá đất ghi trong hợp đồng có thực sự phản ánh giá giao dịch trên thị trường hay không?
- Người dân có khai báo trung thực giá trị thỏa thuận khi mua bán hay không?
- Cơ quan nhà nước có cơ chế nào để kiểm soát và đánh giá chính xác giá trị đất?
Do đó, để nâng cao tính khách quan và minh bạch trong định giá đất, một mô hình định giá dựa trên dữ liệu không gian địa lý (GIS) là cần thiết. Mô hình này sẽ kết hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, phân tích dựa trên dữ liệu thực tế từ thị trường và cơ sở hạ tầng xung quanh.
Việc lựa chọn các yếu tố đại diện để đưa vào mô hình phải dựa trên nghiên cứu khoa học và khảo nghiệm thực tế cho từng khu vực, từng vùng miền. Không thể áp dụng chung một công thức cho mọi nơi.
Nhà nước – thông qua các cơ quan quản lý như Hội đồng Nhân dân, UBND cấp tỉnh – cần làm đầu mối quyết định các yếu tố sử dụng trong mô hình, vận hành mô hình tính toán và công bố kết quả định kỳ. Mọi giá trị giao dịch phải được lưu trữ làm dữ liệu đầu vào cho các lần định giá sau, nhằm cập nhật sát diễn biến thị trường.
Lợi ích từ mô hình định giá đất khoa học và minh bạch
Nếu được triển khai tốt, mô hình này sẽ giúp:
- Tính toán giá trị đất một cách khách quan: Dựa trên các yếu tố có tác động thực tế đến giá đất, tránh việc kê khai giá ảo.
- Hỗ trợ chính sách thu thuế công bằng: Thuế đất sẽ dựa trên giá trị tính toán chứ không phụ thuộc vào con số ghi trong hợp đồng. Điều này sẽ khuyến khích người dân khai báo trung thực.
- Minh bạch thông tin: Người dân có thể dễ dàng tra cứu giá đất theo vị trí, theo thời gian, biết được nguyên nhân dẫn đến mức giá hiện tại.
- Hỗ trợ hoạch định quy hoạch và phát triển: Mô hình có thể dự báo tác động của các dự án hạ tầng mới, giúp nhà quản lý đưa ra quyết định phù hợp.
- Giảm thiểu tình trạng thổi giá: Khi thị trường công khai và có cơ sở dữ liệu chính xác, việc thao túng giá sẽ khó xảy ra hơn.
- Tạo lòng tin xã hội: Người dân sẽ cảm thấy yên tâm hơn khi biết rằng giá trị đất của mình được xác định một cách khoa học, công bằng, không bị ép giá hay khai man.
Xu hướng áp dụng mô hình định giá đất cho tương lai
Bên cạnh việc giúp tính toán thuế và công khai giá trị đất, mô hình định giá đất còn có thể là công cụ hỗ trợ các nhà quản lý trong việc quy hoạch, phân bổ nguồn lực phát triển hạ tầng hiệu quả hơn.
Ví dụ, khi mở một con đường mới hoặc xây dựng một trung tâm thương mại, mô hình có thể dự báo chính xác mức tăng giá trị đất lân cận. Từ đó, chính quyền có thể định hướng đầu tư phát triển các khu vực trọng điểm, nâng cao giá trị sử dụng đất và lợi ích kinh tế – xã hội cho toàn thành phố.
Kết luận
Giá đất nên được xem là một thông tin công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu khách quan và mô hình khoa học, thay vì là một con số bí ẩn hay công cụ để trục lợi. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững, người dân và nhà đầu tư đều có thể đưa ra quyết định sáng suốt, đồng thời Nhà nước đảm bảo thu ngân sách hợp lý phục vụ cho các chương trình phát triển xã hội.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: