Trong thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự hồi phục nhưng phân khúc chung cư liên tục tăng mạnh, cao vượt xa so với mức thu nhập bình quân của người dân hiện nay. Nhiều chuyên gia dự báo rằng, nếu Luật Đất đai năm 2024 không được thực hiện sớm để đưa các phân khúc khác vào thì sẽ xuất hiện tình trạng nổ “bong bóng” căn hộ chung cư, điều này cũng trực tiếp gây ảnh hưởng tiêu cực chung lên thị trường bất động sản.
Bức tranh tổng quan của phân khúc chung cư
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về tình hình chung của thị trường bất động sản trong quý 1/2024 tiếp tục ghi nhận đà phục hồi nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm vị trí đầu về tỷ trọng giao dịch. Cụ thể, có đến 3.700 lượt giao dịch thành công, chiếm gần 60% trên tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Mặc dù các dự án mới mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp.
Cũng theo dữ liệu của VARS cho thấy, giá BĐS ghi nhận nhiều tín hiệu tăng trường ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đầu năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 38%, tại TPHCM tăng 16% so với cùng kỳ năm 2019. Chỉ số giá phân khúc chung cư tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng tăng qua các quý, tính đến quý 1/2024 đã lên đến 59 triệu/,2. tăng liên tiếp 21 quý.
Song song đó, dữ liệu của CBRE cho biết thêm, phần lớn nguồn cung mới tại Hà Nội đều là phân khúc cao cấp, giá từ 60 – 120 triệu/m2, tăng 5% theo quý và thu hẹp mức chênh lệch với thị trường TPHCM nhanh chóng. Khoảng cách bây giờ chỉ còn khoảng 10% trong khi 2 năm trước đó, con số chênh lệch này lên đến 35%. Đà tăng trưởng này diễn ra hầu hết ở các quận phía Tây Hà Nội.
Cảnh báo nguy cơ “bong bóng” căn hộ chung cư
Trong bối cảnh thị trường BĐS vừa vượt qua giai đoạn khó khăn và chuẩn bị phục hồi thì việc tăng giá đến mức vô lý của phân khúc chung cư tại thị trường Hà Nội là dấu hiệu bất thường. Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ việc thiếu nguồn cung trong thực trạng nhu cầu thị trường liên tục tăng.
Phân tích về tình hình hiện nay, ông Lê Xuân Nghĩa – một trong những chuyên gia kinh tế đã nêu rằng đây là tình trạng “khủng hoảng phân khúc”. Từ 2 năm về trước, Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu lên hiện trạng này và đưa ra 02 phương án giúp phục hồi đó là chuyển qua ngân sách và ngân hàng trung ương.
Tuy nhiên, ông Lê Xuân Nghĩa đã cảnh báo rằng thị trường BĐS hiện có nguy cơ “bong bóng” đối với phân khúc căn hộ chung cư do lệch pha cung – cầu liên tục tiếp diễn. Ông cho rằng, nếu không cảnh báo nhanh và sớm thực thực hiện Luật Đất đai 2024 để đưa các phân khúc khác vào thì từ đây đến cuối năm sẽ có nguy cơ nổ “bong bóng”, nhiều chính sách chiến lược của Nhà nước cũng bị ảnh hưởng.
Nhiều điểm mới trong Luật Đất đai tạo cơ hội cho thị trường BĐS
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 đã tạo ra nhiều cơ hội mới để khắc phục các vấn đề đang tồn tại trong thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, thông tin cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội,…. và cũng cần đề cập đến các rủi ro đi kèm.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung một số điểm mới, tạo cơ hội mới và hỗ trợ cho chủ đầu tư và người sử dụng đất về mặt pháp lý. Trong đó, bao gồm cả việc cấp giấy phép chuyển nhượng đất cho thuê trả tiền hằng năm, mở cơ hội cho việc vay thế chấp, cung cấp các cơ chế xử lý vấn đề liên quan đến đất liên doanh,…. Ông cũng chỉ ra một số điểm khác biệt theo hướng tích cực so với Luật Đất đai 2013, trong khi bộ bộ Luật cũ không cho phép chuyển nhượng đất cho thuê trả tiền hàng năm thì Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế mới cho phép chuyển nhượng.
Ông cũng kỳ vọng rằng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích cụ thể khái niệm “mục đích công cộng” trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để quy hoạch dự án. Từ việc tranh chấp pháp lý đến các vấn đề liên quan khác, ông Hà nói thêm, các phán quyết đưa ra thường sẽ bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để họ thấy được quyền lợi của mình vẫn được đảm bảo.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng phân tích thêm: “Luật Đất đai có thể được thực hiện từ ngày 1.7.2024 nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi và thể chế Luật Đất đai là tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân”.
Nguồn: Báo kinh tế đô thị
Bộ Xây dựng gửi yêu cầu có chính sách xử lý hành vi thổi giá chung cư
Mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị Hà Nội có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi đầu cơ, thổi giá các căn hộ chung cư và phải báo cáo về bộ trước ngày 20/04/2024. Đề nghị được đưa ra này trong bối cảnh giá chung cư tại thị trường BĐS Hà Nội tăng “chóng mặt” trong thời gian gần đây. Bộ Xây dựng cũng yêu cầu UBND địa phương này tiến hành kiểm tra những dự án, khu chung cư có dấu hiệu tăng giá bất thường. Nếu có các hành vi thổi giá, đầu cơ hoặc các hành vi vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản thì cần phải chấn chỉnh, xử lý ngay.
Kết luận
Có thể thấy được tình trạng “bong bóng” căn hộ chung cư ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản chung. Do đó, Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung đã tạo cơ hội mới ngăn chặn nguy cơ sụp đổ của phân khúc này.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: Tạo điều kiện thuận lợi cho Việt kiều mua bất động sản Việt Nam