Có nên cho thuê căn hộ chung cư khi chỉ có 300 triệu đồng tích lũy? Đây là câu hỏi mà rất nhiều người trẻ đi làm gặp phải trong năm 2026: vốn mỏng, muốn tạo dòng tiền từ bất động sản nhưng đứng giữa hai lựa chọn trái ngược, vay ngân hàng mua căn hộ để cho thuê hoặc đi thuê rồi cho thuê lại theo mô hình khai thác linh hoạt. Với bài toán của Trang (27 tuổi, nhân viên văn phòng, vốn tự có 300 triệu), điều quan trọng không chỉ là “lợi nhuận bao nhiêu”, mà là hiệu quả sử dụng vốn, mức độ rủi ro khi lãi suất biến động, và khả năng quản trị vận hành để duy trì dòng tiền ổn định.
>> Sai lầm khi mua chung cư 2026: Ham rẻ và 4 cái bẫy khiến 80% người mua lần đầu lao đao
Dưới đây là phân tích theo hướng chuyên gia, dựa trên các giả định phổ biến của thị trường trong điều kiện kinh tế bình thường, giúp bạn nhìn rõ ưu – nhược điểm từng phương án trước khi ra quyết định.
Có nên cho thuê căn hộ chung cư khi chỉ có 300 triệu đồng tích lũy, mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận trên vốn?
Trong trường hợp vốn tự có chỉ 300 triệu, việc lựa chọn “đòn bẩy” quyết định gần như toàn bộ kết quả. Nếu dùng đòn bẩy quá lớn để mua tài sản cho thuê, dòng tiền có thể bị “ăn” hết bởi lãi vay và chi phí vận hành. Ngược lại, nếu chọn mô hình thuê – cho thuê lại, tỷ suất lợi nhuận trên vốn có thể hấp dẫn hơn nhưng đổi lại là áp lực vận hành giống như một công việc kinh doanh thực thụ.
Vì vậy, bài toán đúng là: phương án nào giúp Trang tích lũy nhanh hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn, và phù hợp năng lực quản trị của người mới.
Phương án 1 – Vay ngân hàng mua chung cư rồi cho thuê
Với 300 triệu đồng, Trang có thể cân nhắc mua một căn hộ studio trị giá khoảng 1,2 tỷ đồng để cho thuê. Khi đó, phần vốn thiếu sẽ được vay ngân hàng và thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Nguồn trả nợ hàng tháng đến từ tiền cho thuê căn hộ kết hợp với thu nhập từ công việc hiện tại của Trang.
Giả sử Trang cần vay thêm 900 triệu đồng, lãi suất bình quân khoảng 10%/năm. Như vậy, chi phí lãi hàng tháng ước tính vào khoảng 7,5 triệu đồng/tháng (chưa tính các biến số như phí bảo hiểm khoản vay, điều chỉnh lãi suất theo kỳ, hay điều kiện ưu đãi ban đầu). Nếu chọn vị trí dễ cho thuê—khu vực gần nơi làm việc, gần trạm/đầu mối di chuyển, tiện ích đầy đủ, nhu cầu thuê cao—mức cho thuê có thể dao động khoảng 7–12 triệu đồng/tháng tùy mô hình khai thác (thuê dài hạn truyền thống hoặc ngắn hạn linh hoạt).
Trong kịch bản khả quan, doanh thu cho thuê có thể vừa đủ để “gánh” phần lớn chi phí lãi. Nếu vận hành tốt và dòng tiền ổn định, Trang có thể trả thêm một phần gốc khoảng 3,5 triệu đồng/tháng (giả định khoản vay 900 triệu trả góp 20 năm). Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng trong phần lớn trường hợp, dòng tiền cho thuê khi dùng đòn bẩy lớn thường chỉ ở mức hòa vốn hoặc sát hòa vốn, vì tiền thuê bị hấp thụ bởi lãi vay.
Vấn đề thứ hai là kỳ vọng tăng giá. Nhiều nhà đầu tư trẻ hay mặc định “mua chung cư rồi để đó sẽ tăng”, nhưng thực tế dài hạn thường phức tạp hơn: giá chung cư có thể tăng nhẹ theo lạm phát hoặc theo chu kỳ, nhưng cũng có nhiều trường hợp càng để lâu càng khó bán lại ở mức kỳ vọng, đặc biệt nếu sản phẩm không còn mới, khu vực xuất hiện dự án cạnh tranh tốt hơn, hoặc chất lượng vận hành xuống cấp theo thời gian. Khách hàng mua căn hộ thường linh hoạt, chuộng sản phẩm tối ưu hơn; vì vậy, tính cạnh tranh của căn hộ cũ có thể suy giảm nếu dự án mới liên tục ra hàng.
Tóm lại, nếu Trang phải vay tới khoảng 75% giá trị căn hộ chỉ để cho thuê, thì lợi nhuận dòng tiền không cao, còn khả năng tăng giá lại không phải lúc nào cũng đủ hấp dẫn để “bù rủi ro lãi suất”. Trong kịch bản bất lợi (lãi suất tăng, trống phòng, chi phí sửa chữa phát sinh), áp lực tài chính sẽ đẩy lên đáng kể, và 300 triệu vốn ban đầu bị “khóa” vào một tài sản khó xoay chuyển.
Phương án 2 – Đi thuê rồi cho thuê lại
Vẫn lấy căn hộ tương tự làm giả định, Trang có thể đi thuê dài hạn với mức khoảng 8 triệu đồng/tháng, sau đó cho thuê lại theo mô hình linh hoạt/hiện đại với mức khoảng 12 triệu đồng/tháng. Khi đó, chênh lệch có thể đạt khoảng 4 triệu đồng/tháng/căn (đây là con số minh họa theo điều kiện thị trường bình thường; thực tế phụ thuộc công suất, mùa vụ, và năng lực vận hành).
Chi phí đầu vào ban đầu cho mô hình này thường gồm tiền đặt cọc và kỳ thanh toán đầu tiên. Ở miền Bắc, cấu trúc phổ biến là đặt cọc 1 tháng và thanh toán trước 6 tháng. Nếu thuê căn 8 triệu/tháng, số tiền cần bỏ ra ban đầu có thể khoảng 8 triệu × 7 tháng = 56 triệu đồng. Với 300 triệu đồng, Trang có thể triển khai khoảng 5 căn cùng lúc, và nếu mỗi căn tạo lãi khoảng 4 triệu/tháng, tổng lợi nhuận lý thuyết có thể lên tới 20 triệu/tháng.
Điểm mạnh của phương án này là tỷ suất lợi nhuận trên vốn thường cao hơn so với việc vay mua căn hộ rồi cho thuê—vì bạn không bị “đè” bởi lãi vay lớn, và vốn được phân bổ linh hoạt trên nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, nhược điểm cũng rất rõ: Trang sẽ phải quản lý nhiều căn cùng lúc, xử lý vận hành hàng ngày (khách thuê, dọn dẹp, bảo trì, check-in/out, marketing, tối ưu giá theo mùa…), nghĩa là bạn đang vận hành một mô hình kinh doanh thực sự, chứ không chỉ “đầu tư thụ động”.
Một lời khuyên thực tế cho người mới: nên ưu tiên thuê những căn đầy đủ nội thất, hạn chế chi phí đầu tư ban đầu và giảm áp lực thu hồi vốn. Nhờ đó, bạn linh hoạt rút khỏi mô hình khi thị trường xấu (ví dụ giai đoạn dịch bệnh) hoặc khi muốn chuyển hướng sang cơ hội khác, mà không bị kẹt vốn vào đồ đạc và cải tạo.
Với 300 triệu, có nên cho thuê căn hộ chung cư? Hướng nào để tối ưu nhất?
Nếu vốn tự có dưới 50% giá trị căn hộ và phải dùng đòn bẩy cao để mua rồi cho thuê, hiệu quả dòng tiền thường không như kỳ vọng—thậm chí tiệm cận hòa vốn trong nhiều kịch bản, trong khi rủi ro lãi suất và trống phòng có thể khiến kế hoạch tài chính bị căng. Vì vậy, trong bài toán của Trang, mô hình đi thuê – cho thuê lại thường là lựa chọn có hiệu quả trên vốn tốt hơn, với điều kiện Trang chấp nhận bỏ công sức vận hành và học kỹ năng kinh doanh.
Ngoài hai phương án trên, lĩnh vực bất động sản cho thuê còn nhiều hướng đi khác để tham khảo: cho thuê văn phòng, thuê rồi chia nhỏ diện tích cho thuê lại, thuê tòa nhà mini/căn hộ dịch vụ và vận hành theo mô hình dài hạn kết hợp ngắn hạn, hoặc thuê nhà phố để khai thác tầng trệt kinh doanh và các tầng trên cho thuê. Mỗi hướng đều có ưu – nhược điểm riêng, đòi hỏi bạn xác định rõ thế mạnh của mình: mạnh về vốn hay mạnh về vận hành, phù hợp mô hình “dòng tiền thụ động” hay “kinh doanh chủ động”, và quan trọng nhất là phải nghiên cứu kỹ để hạn chế rủi ro.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.