Tình trạng bán lúa non căn hộ – mở bán hoặc nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý – đang lan rộng tại TP.HCM, khiến Sở Xây dựng buộc phải vào cuộc chấn chỉnh. Nhiều dự án đang rầm rộ quảng cáo, thu tiền khách hàng dù chưa được phép huy động vốn, gây ra hàng loạt rủi ro pháp lý và tranh chấp nghiêm trọng.
Nhiều dự án rao bán dù chưa đủ điều kiện pháp lý
Theo ghi nhận từ thị trường, một số dự án mới ở giai đoạn khởi công hoặc chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý vẫn được môi giới tung ra thị trường với mức giá cao, tạo cảm giác “cháy hàng”, thúc đẩy người mua xuống tiền sớm.
Các dự án như Happy One Mori (Vạn Xuân Group), ArtStella (ATTLand) hay The Emerald Garden View (Lê Phong Group) đều xuất hiện các thông tin nhận cọc, giữ chỗ, dù Sở Xây dựng khẳng định không dự án nào trong số này đủ điều kiện mở bán. Việc giao dịch trước khi có phê duyệt làm tăng nguy cơ thiệt hại cho khách hàng khi phát sinh tranh chấp.
Để chấn chỉnh, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành Công văn 11410/SXD-QLN&TTBĐS, yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tình trạng pháp lý trước khi tiến hành giao dịch và đề nghị người dân, báo chí phối hợp cung cấp thông tin nếu phát hiện hành vi vi phạm.
Chiêu “đặt cọc giữ chỗ”: Hành vi trái luật nhưng đang bị lạm dụng
Ông Hoàng Phúc Dũng – Phó Trưởng phòng Kỹ thuật xây dựng (Sở Xây dựng TP.HCM) – cho biết một số chủ đầu tư và sàn môi giới cố tình “lách luật” bằng các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc thiện chí, hoặc phiếu đăng ký mua. Đây đều là hình thức huy động vốn trái phép khi dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh.
Sở Xây dựng cảnh báo người dân tuyệt đối không ký hoặc thanh toán bất kỳ khoản tiền nào nếu dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh BĐS. Việc ký cọc lúc này không được pháp luật bảo vệ.
Cùng với sự nở rộ dự án rao bán trái phép, số lượng khiếu nại và tranh chấp pháp lý cũng ngày càng nhiều. Điển hình như Khu dân cư Bình Lợi (Bình Lợi Center) do Phú Nhuận Land làm chủ đầu tư, đã huy động hàng chục tỷ đồng thông qua bán nền khi chưa đủ pháp lý. Tuy nhiên, dự án đến nay vẫn chưa thi công, chưa bàn giao, khiến người mua đối mặt với rủi ro lớn về tài chính.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết phần lớn khách hàng vướng rủi ro do không kiểm tra kỹ pháp lý, tin vào quảng cáo của môi giới hoặc kỳ vọng giá sẽ tăng nhanh khi dự án khởi công.
Làm sao để tránh bị lừa đảo “bán lúa non căn hộ”?
Các dự án bán lúa non tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Đầu tiên là sự thiếu minh bạch về pháp lý: dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được phê duyệt đủ điều kiện bán. Điều này dẫn đến nguy cơ cao người mua mất khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Nguy cơ mất tiền hoặc chôn vốn cũng rất lớn nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai. Nhiều dự án chậm tiến độ hoặc ngừng thi công, khiến khách hàng phải chờ đợi nhiều năm mà chưa nhận được nhà. Trong trường hợp xấu nhất, dự án có thể không được bàn giao hoặc bị buộc dừng lại do vướng pháp lý.
Để hạn chế rủi ro, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý: từ văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, đến xác nhận đủ điều kiện mở bán. Việc tìm hiểu năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn dòng tiền.
Bên cạnh đó, khách hàng nên tham khảo tiến độ thực tế, các cam kết xây dựng, thiết kế và chất lượng công trình, đồng thời ưu tiên dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc đang trong giai đoạn xây dựng minh bạch. Lời khuyên từ chuyên gia bất động sản hoặc luật sư sẽ giúp người mua đánh giá đúng mức rủi ro trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Động thái mạnh tay từ TP.HCM được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, bảo vệ người mua và tạo điều kiện để các dự án chuẩn pháp lý phát triển lành mạnh. Việc kiểm soát chặt chẽ tình trạng bán lúa non căn hộ vừa giúp hạn chế rủi ro cho người dân, vừa thúc đẩy doanh nghiệp tuân thủ quy trình pháp lý, tạo cơ sở cho thị trường phục hồi bền vững.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.