Hiện nay, vấn đề xây dựng mới và cải tạo các khu nhà tập thể cũ được quy định trong nhiều văn bản pháp lý khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng… Trong đó, quy định đền bù khi xây mới nhà tập thể được khá nhiều cư dân quan tâm. Vậy đó là những quy định gì? Cùng Muanha.xyz tìm hiểu cụ thể ngay trong bài viết dưới đây!
Có mấy loại hình nhà tập thể?
Theo quy định pháp luật hiện nay, nhà tập thể được chia thành hai loại: Nhà tập thể thuộc tài sản công và nhà tập thể đã được Nhà nước chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức.
Trong trường hợp này, việc xây dựng mới áp dụng cho nhà tập thể đã được Nhà nước chuyển nhượng và giao quyền sở hữu cho các cá nhân, tổ chức.
Điều khoản bồi thường cho người dân khi cải tạo, xây dựng lại nhà tập thể
Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ban hành ngày 25/07/2024 đã đưa ra các quy định chi tiết về việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Một trong những điểm quan trọng là các điều khoản liên quan đến bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu.
Tại điểm a & b, khoản 7, Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định điều khoản bồi thường như sau:
- Đối với những căn nhà chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận bồi thường dưới hình thức nhà ở tái định cư hoặc nhận tiền mặt tương ứng với giá trị của căn hộ tái định cư nếu họ không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư.
- Trong trường hợp nhà chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 mà chủ sở hữu không tham gia đóng góp kinh phí cho việc cải tạo hay xây dựng lại, họ sẽ được bồi thường theo giá trị quyền sử dụng đất của căn hộ, dựa trên tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường và tái định cư. Họ cũng cần chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, trong một số trường hợp cụ thể, chủ sở hữu có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cùng với giá trị còn lại của căn hộ.
Quy định đền bù khi xây mới nhà tập thể
Tại Điều 28, Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024 có quy định đền bù khi xây mới nhà tập thể, đặc biệt là căn hộ tại tầng 1 và các tầng cao hơn. Cụ thể như sau:
Quy định về căn hộ tầng 1 của nhà tập thể
Chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường theo hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng của căn hộ bị phá dỡ, căn cứ trên các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan qua từng thời kỳ, hoặc nếu đủ điều kiện, sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Dựa trên hệ số K này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định hệ số cụ thể cho từng vị trí, khu vực của nhà chung cư cần cải tạo hoặc xây dựng lại, làm căn cứ để chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k trong phương án bồi thường và tái định cư.
Trong trường hợp căn hộ tầng 1 có diện tích kinh doanh và dự án tái định cư có quy hoạch diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, ngoài việc được bồi thường, nếu chủ sở hữu có nhu cầu, họ có thể mua hoặc thuê phần diện tích này để tiếp tục kinh doanh theo thiết kế được phê duyệt.
Giá bán phần diện tích kinh doanh dịch vụ này được tính theo suất đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và lợi nhuận định mức 10% trên tổng chi phí đầu tư phần diện tích kinh doanh. Giá thuê sẽ được các bên thỏa thuận và tất cả các nội dung liên quan đến mua hoặc thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này phải được ghi rõ trong phương án bồi thường và tái định cư.
Quy định về căn hộ từ tầng 2 trở lên của nhà tập thể
Chủ sở hữu căn hộ bị phá dỡ sẽ được bồi thường với hệ số K từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ. Diện tích này phải được ghi nhận trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các giai đoạn, hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Hệ số k được xác định dựa trên từng vị trí, khu vực có nhà chung cư cần cải tạo hoặc xây dựng lại và do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định, từ đó làm cơ sở cho việc bồi thường và tái định cư giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư.
Cơ chế đền bù mở cho chủ sở hữu nhà tập thể cũ
Các quy định hiện hành cung cấp nhiều cơ chế linh hoạt cho chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ trong việc lựa chọn hình thức đền bù:
- Tái định cư tại địa điểm khác: Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ nhưng có nhu cầu tái định cư tại địa điểm khác và chủ đầu tư có sẵn diện tích đất hoặc nhà, hai bên có thể thỏa thuận tái định cư tại vị trí mới theo quy định pháp luật.
- Bồi thường bằng tiền: Đối với trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ hoặc tại địa điểm khác, họ có thể nhận bồi thường bằng tiền tương đương với giá bán căn hộ tái định cư.
- Mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội: Nếu chủ sở hữu đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, họ có quyền đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Xử lý các trường hợp đặc biệt về diện tích sử dụng và bồi thường
Luật Nhà ở và các văn bản liên quan cũng quy định rõ về việc xử lý các trường hợp có sự chênh lệch về diện tích sử dụng nhà tập thể. Cụ thể, nếu diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, hoặc nếu diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế khác so với diện tích được bồi thường theo hệ số k, các quy định chi tiết sẽ được áp dụng để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu.
Kết luận
Những quy định đền bù khi xây mới nhà tập thể theo Luật Nhà ở và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo ra cơ chế rõ ràng, minh bạch, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các chủ sở hữu căn hộ khi phải đối diện với việc phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Muanha.xyz thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Muanha.xyz sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Muanha.xyz.
>> Xem thêm: