TOD là gì? Đây là câu hỏi đang được nhiều nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản và người dân quan tâm khi mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam. Với tiềm năng giảm ùn tắc giao thông, tối ưu hóa sử dụng đất và thúc đẩy phát triển bền vững, TOD đang được Chính phủ và các địa phương, đặc biệt là TP.HCM, thí điểm triển khai.
TOD là gì? Định nghĩa và ý nghĩa
TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng làm trung tâm cho việc quy hoạch và xây dựng. Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 98/2023/QH15, TOD được định nghĩa là mô hình “lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.”
Mô hình TOD tập trung vào việc phát triển các khu đô thị xung quanh các đầu mối giao thông công cộng, như nhà ga đường sắt, ga tàu điện ngầm, hoặc nút giao thông lớn. Các khu vực này thường có mật độ dân cư cao, tích hợp các tiện ích như trung tâm thương mại, văn phòng, trường học và nhà ở, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng mà không phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân. Điều này không chỉ giảm ùn tắc giao thông mà còn thúc đẩy lối sống xanh, thân thiện với môi trường.
Tại Việt Nam, TOD đang được xem là giải pháp chiến lược để giải quyết các vấn đề đô thị hóa, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nơi áp lực giao thông và môi trường ngày càng gia tăng.
Mô hình TOD tại TP.HCM theo Nghị Quyết 98/2023/QH15
TP.HCM là địa phương tiên phong trong việc thí điểm mô hình TOD thông qua Nghị quyết 98/2023/QH15. Theo khoản 2 Điều 4 của nghị quyết, TP.HCM đã triển khai các chính sách cụ thể để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, với các nội dung sau:
Sử dụng ngân sách địa phương
Hội đồng Nhân dân TP.HCM được phép sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập, tập trung vào công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các dự án này nằm trong các đồ án thiết kế đô thị riêng hoặc quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt, cũng như các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa phận TP.HCM. Mục tiêu là:
- Thu hồi đất để chỉnh trang và phát triển đô thị.
- Tạo quỹ đất để đấu giá, lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ theo quy định pháp luật.
Thẩm quyền và thủ tục đầu tư
Các dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo thẩm quyền, trình tự và thủ tục của dự án đầu tư công nhóm A, theo tiêu chí quy định trong Luật Đầu tư công. Điều này đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình triển khai, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.
Điều chỉnh quy hoạch
Ủy ban Nhân dân TP.HCM được phép điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các vùng phụ cận nhà ga và nút giao thông, so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, các điều chỉnh này phải đảm bảo:
- Đáp ứng đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
- Phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trong đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chung của TP.HCM.
Điều kiện thu hồi đất
Việc thu hồi đất cho các dự án TOD phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt, bao gồm:
- Dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và nằm trong kế hoạch đầu tư công trung hạn của TP.HCM.
- Vị trí, ranh giới và diện tích đất thu hồi đã được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị, đồ án thiết kế đô thị riêng, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Những quy định này không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn tạo nền tảng để mô hình TOD tại TP.HCM phát triển bền vững, mang lại lợi ích lâu dài cho cả nhà đầu tư và cộng đồng dân cư.
Hoàn thiện mô hình TOD tại Việt Nam
Để thúc đẩy mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, Việt Nam đang nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý và chính sách hỗ trợ, như được đề cập trong Kết luận 72-KL/TW năm 2024 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Mục tiêu là xây dựng hạ tầng đồng bộ, hướng tới đưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp hiện đại vào năm 2030. Theo đó, Chính phủ được yêu cầu khẩn trương rà soát, sửa đổi và ban hành các chính sách liên quan đến đầu tư công, quy hoạch, đối tác công – tư, ngân sách nhà nước, cũng như phát triển hạ tầng số, kinh tế số và xã hội số, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai mô hình TOD.
Bên cạnh đó, Kết luận 72-KL/TW đề xuất thí điểm các mô hình đầu tư sáng tạo, như “đầu tư công – quản trị tư” và “đầu tư tư – sử dụng công”, để tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao hiệu quả quản lý. Mô hình TOD cũng được khuyến khích hoàn thiện thông qua việc xây dựng cơ chế tài chính đặc thù cho các công trình hạ tầng văn hóa, xã hội, đồng thời hỗ trợ hình thành các tập đoàn kinh tế lớn, có năng lực quản trị hiện đại và làm chủ công nghệ tiên tiến trong xây dựng hạ tầng chiến lược.
Hơn nữa, Nghị quyết 178/NQ-CP năm 2023 nhấn mạnh việc ưu tiên quỹ đất tại các khu vực xung quanh các ga đường sắt lớn, ga đường sắt tốc độ cao và ga đường sắt đô thị để phát triển các khu đô thị và khu chức năng theo mô hình TOD. Nguồn thu từ các dự án đô thị này sẽ được tái đầu tư vào hạ tầng đường sắt quốc gia và đường sắt đô thị, tạo ra một vòng tuần hoàn tài chính bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng trên cả nước.
>> Xem thêm bài viết Bất động sản nghỉ dưỡng 2025 hưởng lợi từ việc rút ngắn thời gian di chuyển bằng cao tốc
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.