Vẫn còn nhiều bất cập, cần hoàn thiện hệ thống pháp lý

Ngày 14/6 tại TP.HCM, Báo Thanh Niên đã tổ chức hội thảo chuyên đề “Đại diện doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia kinh tế góp ý dự thảo Nghị định quy định giá đất”. Hội thảo thu hút sự tham gia của đông đảo đại diện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản, các chuyên gia kinh tế và đại diện cơ quan quản lý nhà nước.

“Định giá đất: Đúng và đủ” – Đâu là những bất cập?

Hội thảo tập trung thảo luận về các vấn đề liên quan đến định giá đất, trong đó đặc biệt chú trọng vào dự thảo Nghị định quy định về giá đất hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng.

Các ý kiến đóng góp tại hội thảo cho thấy nhiều bất cập trong công tác quy định về giá đất hiện nay, dẫn đến hệ quả là giá đất tăng cao, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở và người dân.

Một trong những vấn đề được nhiều DN và chuyên gia quan tâm là việc xác định tiền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, cách tính doanh thu hiện nay được cho là chưa phù hợp thực tế, dẫn đến việc xác định tiền sử dụng đất không chính xác.

Bên cạnh đó, việc xác định chi phí đầu tư của DN cũng chưa đầy đủ. Dự thảo Nghị định hiện hành chưa ghi nhận một số chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án như chi phí trượt giá nhân công và vật tư xây dựng, chi phí dự phòng,… Việc thiếu sót này dẫn đến việc xác định giá đất không đúng, ảnh hưởng đến lợi ích của DN và người dân.

Ngoài ra, các đại biểu cũng nêu ra một số bất cập khác trong công tác định giá đất như việc khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn, việc xác định giá bán của dự án để làm cơ sở tính doanh thu chưa hợp lý,…

Góp ý cho giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Tại hội thảo, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến khác nhau về phương pháp định giá đất cũng như trách nhiệm của các bên liên quan.

Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng giá là sản phẩm của thị trường và Nhà nước nên áp dụng phương pháp định giá phù hợp để thu thuế và trưng mua đất. Ông đề xuất chuyển sang đánh thuế tài sản thay vì thu tiền sử dụng đất để kiểm soát giá nhà và đơn giản hóa công tác quản lý.

Về phương pháp thặng dư trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, ông Lịch đề nghị làm rõ cách tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư, cho phép doanh nghiệp tự kê khai và nộp ngân sách nhà nước. Cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm sau khi dự án hoàn tất, đánh thuế phần chênh lệch về chi phí đầu tư. Đồng thời, ông Lịch cũng kiến nghị quy định chặt chẽ việc quản lý sử dụng vốn huy động từ khách hàng mua nhà, đảm bảo an toàn và hiệu quả.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho rằng có sự hiểu lầm về giá và định giá, dẫn đến việc giá đất tăng phi lý. Ông nhấn mạnh cần thẩm định giá theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng. Nghị định quy định về giá đất cần quy định rõ ràng về phương pháp định giá, trách nhiệm của các bên liên quan và cách thức sử dụng kết quả định giá.

Ông Ánh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường lùi thời điểm ban hành Nghị định để tiếp thu thêm ý kiến và tránh quy định chi tiết các phương pháp định giá, thay vào đó nên thiết lập cơ chế cho các đơn vị thẩm định thực hiện.

Nhìn chung, các chuyên gia đều cho rằng cần hoàn thiện hệ thống pháp lý về định giá đất để đảm bảo tính công bằng, minh bạch, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.

Kết luận

Từ những ý kiến đóng góp tại hội thảo, các đại biểu đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện dự thảo Nghị định, trong đó bao gồm:

• Rà soát, sửa đổi phương pháp tính doanh thu, đảm bảo tính hợp lý và phản ánh đúng thực tế.
• Bổ sung các khoản chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án vào chi phí đầu tư của DN để xác định giá đất chính xác hơn.
• Có giải pháp hỗ trợ DN trong việc tìm kiếm đơn vị tư vấn thẩm định.
• Xem xét lại mức lợi nhuận định mức cho các loại hình nhà ở khác nhau.

Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý về định giá đất là cần thiết để đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong thị trường nhà đất.