Thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam – TPHCM và Hà Nội – đang chứng kiến những diễn biến trái chiều đầy thú vị trong năm 2024. Theo các báo cáo mới nhất, giá chung cư TPHCM hiện đang cao hơn Hà Nội khoảng 20%, bất chấp nguồn cung khan hiếm và sức cầu chưa thực sự bùng nổ. Vậy điều gì đã tạo nên sự chênh lệch này?
Giá chung cư TPHCM đắt hơn chục triệu/m2 so với Hà Nội
Theo ghi nhận từ Knight Frank Việt Nam, trong năm 2024, giá bán trung bình mỗi m2 chung cư tại TPHCM đã chạm ngưỡng 90 triệu đồng, tăng 12% so với năm trước đó. Trong khi đó, tại Hà Nội, dù tốc độ tăng giá lên đến 35% – mức cao nhất trong thập kỷ qua – giá trung bình vẫn chỉ dừng ở mức 72 triệu đồng mỗi m2. Điều này đồng nghĩa với việc giá chung cư TPHCM đắt hơn Hà Nội gần 20% mỗi m2, khẳng định vị thế của thị trường bất động sản phía Nam trong phân khúc căn hộ.
Savills Việt Nam cũng đưa ra con số tương tự trong báo cáo mới nhất. Giá sơ cấp căn hộ mở bán mới tại TPHCM đạt mức kỷ lục 91 triệu đồng mỗi m2, trong khi Hà Nội ghi nhận mức 75 triệu đồng mỗi m2, chênh lệch khoảng 19%. Sự khác biệt này không chỉ phản ánh mức độ phát triển của hai thị trường mà còn cho thấy những yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá bán, từ nguồn cung, sức cầu đến phân khúc sản phẩm.
Thực tế, khoảng cách giá giữa chung cư Hà Nội và TPHCM từng rất lớn trong quá khứ, khi TPHCM thường đi trước Hà Nội từ 2-3 năm về mặt bằng giá. Tuy nhiên, từ cuối năm 2023, cuộc đua giá giữa hai thành phố ngày càng trở nên sát nút. Đỉnh điểm là vào quý III/2024, giá chung cư Hà Nội từng vượt mặt TPHCM nhờ sự tăng trưởng nóng. Nhưng đến quý IV, giá chung cư TPHCM đã bật tăng trở lại, lấy lại vị thế dẫn đầu nhờ sự góp mặt của các dự án hạng sang.
Sự chênh lệch này không chỉ phản ánh tốc độ tăng giá mà còn cho thấy sự khác biệt về cơ cấu thị trường. Nếu Hà Nội tập trung vào các dự án tầm trung và cao cấp với nguồn cung lớn, thì TP HCM lại nổi bật với các sản phẩm siêu sang, hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu. Điều này góp phần duy trì mức giá trung bình cao hơn tại TP HCM, dù tốc độ tăng giá có phần chậm hơn Hà Nội.
Diễn biến nguồn cung: TPHCM khan hiếm, Hà Nội bùng nổ
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư TPHCM duy trì ở mức cao là tình trạng khan hiếm nguồn cung. Theo Knight Frank, trong năm qua, TP HCM chỉ đón thêm khoảng 4.900 căn hộ chào bán mới, giảm đáng kể so với các năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 63%, cho thấy sức cầu tuy vẫn có nhưng chưa đủ để bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung. Các vấn đề pháp lý kéo dài, cùng với chính sách kiểm soát tín dụng nghiêm ngặt vào lĩnh vực bất động sản, đã khiến nhiều dự án tại TP HCM bị đình trệ, đẩy giá bán tăng cao do áp lực từ sự khan hiếm.
Ngược lại, Hà Nội lại chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung. Báo cáo từ Knight Frank chỉ ra rằng, trong năm 2024, Hà Nội đã đón thêm 27.300 căn hộ mở bán mới, gấp 3 lần so với năm 2023. Sức cầu tại đây cũng tăng trưởng mạnh mẽ, với 98% nguồn cung được hấp thụ. Sự gia tăng đột biến này phần lớn đến từ các dự án khu đô thị phức hợp, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân thủ đô. Tuy nhiên, dù nguồn cung dồi dào, giá chung cư Hà Nội vẫn tăng mạnh 35%, đưa mức giá trung bình lên 72 triệu đồng mỗi m2.
Vì sao giá chung cư TPHCM vẫn đắt hơn?
Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận tư vấn và định giá Knight Frank Việt Nam, nhận định rằng dù nguồn cung tại TP HCM kém đa dạng và sức cầu chưa thực sự bùng nổ, giá chung cư TPHCM vẫn tăng đều đặn nhờ sự lấn át của phân khúc cao cấp và siêu sang. Trong năm 2024, các dự án hạng sang tại TPHCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, đẩy giá trung bình toàn thị trường lên cao. Đây là yếu tố chính giúp TPHCM duy trì khoảng cách giá 20% so với Hà Nội.
Trong khi đó, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills, lý giải rằng đà tăng giá tại Hà Nội cao hơn TPHCM một phần do nền giá trước đây của thị trường này khá thấp. Vào giai đoạn 2022-2023, giá chung cư Hà Nội chỉ dao động trong khoảng 45-55 triệu đồng mỗi m2, trong khi TP HCM đã đạt mức 63-70 triệu đồng mỗi m2. Khi cả hai thị trường cùng bước vào xu hướng tăng giá mạnh mẽ trong năm 2024, TP HCM vẫn giữ được lợi thế nhờ vị thế là đầu tàu kinh tế, nơi bất động sản phát triển sớm và bền vững hơn.
Nhìn về tương lai, các chuyên gia dự báo rằng xu hướng chênh lệch giá giữa giá chung cư TPHCM và Hà Nội sẽ còn tiếp diễn trong 2 năm tới. Theo ông Sơn Hoàng, TPHCM được kỳ vọng sẽ có khoảng 8.600 căn hộ chào bán mới trong năm 2025 và 15.400 căn vào năm 2026. Dù nguồn cung tăng lên, tốc độ tăng giá tại TPHCM vẫn được dự đoán duy trì ở mức 6-8% mỗi năm, nhờ sự ổn định của phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục đón thêm hơn 20.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu từ các khu đô thị lớn. Với nguồn cung dồi dào và liên tục bùng nổ trong 3 năm liên tiếp, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội được dự báo sẽ hạ nhiệt, chỉ còn khoảng 5% trong năm 2025. Điều này có thể khiến khoảng cách giá giữa hai thị trường ngày càng nới rộng, với TPHCM tiếp tục giữ vững vị thế đắt đỏ hơn.
>> Xem thêm bài viết Nghiên cứu mô hình mua bán nhà online như chứng khoán
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.