Khi giá nhà đất tăng vọt vượt xa giá trị thực, hàng loạt nhà đầu tư lao vào “lướt sóng” kiếm lời nhanh, nhưng chỉ một cú sốc nhỏ cũng có thể khiến mọi thứ sụp đổ thảm hại. Bong bóng bất động sản không chỉ là khái niệm trừu tượng mà đã từng xảy ra nhiều lần tại Việt Nam, từ cơn sốt 2007 đến giai đoạn 2010-2013, để lại hậu quả nặng nề cho nền kinh tế.
Bong bóng bất động sản là gì?
Trong thế giới tài chính và nhà đất, bong bóng bất động sản được hiểu là hiện tượng giá nhà đất tăng trưởng quá mức, vượt xa giá trị nội tại thực tế của tài sản đó. Giá trị nội tại ở đây bao gồm các yếu tố cơ bản như vị trí địa lý, tiện ích hạ tầng, chi phí xây dựng và tiềm năng sinh lời lâu dài từ việc sử dụng hoặc cho thuê. Khi bong bóng hình thành, giá cả không còn phản ánh đúng nhu cầu ở thực mà bị thổi phồng bởi tâm lý đám đông và hoạt động đầu cơ.
Quá trình này thường bắt đầu từ sự gia tăng đột biến về nhu cầu mua bán nhà đất, trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế hoặc không kịp đáp ứng. Các nhà đầu tư nhận thấy cơ hội sinh lời nhanh chóng liền đổ tiền ồ ạt vào thị trường, đẩy cầu vượt xa cung. Kết quả là giá bất động sản bị nâng lên mức “ảo”, tạo nên một quả bong bóng khổng lồ. Bong bóng bất động sản chỉ thực sự kết thúc khi vỡ tung, tức là lúc nhu cầu suy giảm đột ngột, giá lao dốc thảm hại và thị trường rơi vào tình trạng đóng băng hoặc sụp đổ hoàn toàn.
Tại Việt Nam, bong bóng bất động sản không phải chuyện hiếm. Giai đoạn 2007-2013 là minh chứng rõ nét khi thị trường trải qua nhiều đợt sốt đất ảo, dẫn đến hàng loạt dự án “ma” và nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Hiểu rõ bong bóng bất động sản là gì giúp nhà đầu tư tránh rơi vào bẫy tâm lý FOMO (fear of missing out), thay vào đó tập trung vào phân tích cơ bản để đưa ra quyết định sáng suốt.
Nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản hiếm khi hình thành ngẫu nhiên mà thường xuất hiện khi thị trường phát triển quá nóng, kết hợp đồng thời nhiều yếu tố bất lợi. Trước hết, khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay trái phiếu trở nên kém hấp dẫn do biến động mạnh hoặc lợi suất thấp, dòng tiền lớn sẽ chuyển dịch sang bất động sản – kênh được xem là “an toàn” và sinh lời cao. Kinh tế vĩ mô không ổn định, với lạm phát cao hoặc tăng trưởng GDP bất thường, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu tích trữ tài sản thực như nhà đất.
Chính sách tài chính và tín dụng bị buông lỏng là “ngòi nổ” quan trọng. Khi ngân hàng hạ thấp chuẩn tín dụng, lãi suất vay mua nhà giảm mạnh và thủ tục vay dễ dàng hơn, hàng triệu người dân có thể tiếp cận vốn để mua bất động sản. Nguồn cung sản phẩm nhà đất bị hạn chế do quy hoạch đô thị chậm trễ hoặc quỹ đất sạch khan hiếm càng làm tình hình tồi tệ hơn. Đồng thời, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn từ cả trong nước lẫn nước ngoài, kết hợp với sự thiếu can thiệp kịp thời từ Nhà nước, tạo môi trường lý tưởng cho bong bóng phình to.
Nhìn lại lịch sử Việt Nam từ 2007 đến 2013, nền kinh tế tăng trưởng mạnh với GDP đạt 8,48% năm 2007 đã cải thiện thu nhập người dân, kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản cho mục đích ở thực, tích trữ hoặc kinh doanh. Chính sách nới lỏng tín dụng với mức tăng trưởng tín dụng vượt 37% mà không kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng đã dẫn đến cơn sốt đất toàn quốc. Hiện tượng đầu cơ lướt sóng lan tràn, với các nhà môi giới và cò đất thổi giá ảo, tạo sóng giá giả tạo. Thêm vào đó, gói kích cầu từ Chính phủ bị lạm dụng để đổ vào bất động sản thay vì phát triển sản xuất, cùng quy định quản lý thị trường lỏng lẻo, đã gián tiếp nuôi dưỡng bong bóng bất động sản. Những công cụ điều tiết như thuế, tín dụng hay kế hoạch sử dụng đất không được áp dụng hiệu quả, để mặc thị trường “nóng” quá mức.
Hệ quả khôn lường khi thị trường “vỡ” bong bóng
Khi bong bóng bất động sản vỡ, hậu quả lan tỏa như hiệu ứng domino, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi thành phần kinh tế. Đối với nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp, kỳ vọng mua đi bán lại kiếm lời nhanh tan biến khi giá lao dốc. Những ai vay nợ ngân hàng để đầu cơ thường mất khả năng thanh toán, dẫn đến thua lỗ nặng nề và phá sản. Hàng loạt dự án bất động sản từng được quảng bá rầm rộ nay trở thành “dự án ma” bỏ hoang, lãng phí nguồn lực và gây thiệt hại tài chính lớn cho cả người bán lẫn người mua.
Ngân hàng thương mại chịu tác động trực tiếp nhất. Nợ xấu từ các khoản vay bất động sản tăng vọt, làm thâm hụt nguồn vốn và giảm lợi nhuận. Nếu tỷ lệ nợ xấu vượt ngưỡng an toàn, uy tín ngân hàng suy giảm, khả năng huy động vốn mới bị hạn chế, thậm chí kéo theo nguy cơ đổ vỡ hệ thống tài chính quốc gia. Toàn bộ nền kinh tế cũng không thoát khỏi vòng xoáy. Các dự án dang dở lãng phí quỹ đất quốc gia, buộc chính phủ phải chi ngân sách lớn để tái cấu trúc hoặc đập bỏ xây mới. Rủi ro tín dụng lan truyền sang các ngành khác, đẩy nền kinh tế vào suy thoái, thất nghiệp tăng và tăng trưởng GDP chậm lại.
Tình trạng này còn tạo bất ổn xã hội khi khoảng cách giàu nghèo ngày càng kéo dãn, người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở. Tại Việt Nam sau các đợt vỡ bong bóng 2007-2013, hàng nghìn hộ dân mất nhà do xiết nợ, thị trường đóng băng kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng đến niềm tin nhà đầu tư nước ngoài.
>> Xem thêm bài viết Vàng 18k là gì? Vàng 18k bao nhiêu 1 chỉ?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.