Bạn đọc hỏi: Gần đây, tôi nhận được lời mời từ môi giới về đầu tư biệt thự cao cấp, với cam kết dòng tiền cho thuê lên tới 110 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận 4%/năm. Mức giá mỗi căn biệt thự rơi vào khoảng 35 tỷ đồng. Tôi đang cân nhắc bán hai mảnh đất nền trị giá khoảng 7,5 tỷ đồng mình đã đầu tư từ năm 2023 để làm vốn đối ứng, sau đó vay ngân hàng 80% còn lại nhằm đầu tư vào sản phẩm biệt thự này.
Tuy nhiên, tôi băn khoăn: liệu việc đầu tư biệt thự với tỷ lệ vay quá cao như vậy có thực sự hợp lý, khi các sản phẩm đất nền trước đây không tăng giá như kỳ vọng và không khai thác được dòng tiền? Mong nhận được phân tích từ chuyên gia và những nhà đầu tư có kinh nghiệm.
Rada trả lời:
Đầu tiên, cần nhìn lại toàn cảnh thị trường giai đoạn 2023–2025. Thời điểm bạn xuống tiền mua đất nền trùng với chu kỳ giảm tốc sâu của thị trường bất động sản. Đến nay, thanh khoản chưa hồi phục hoàn toàn, giá đất tại nhiều khu vực vẫn “nằm yên”, việc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn là rất khó.
Với đề xuất mới, cấu trúc tài chính cho thấy bạn chỉ có khoảng 20% vốn tự có và dự kiến vay khoảng 28 tỷ đồng từ ngân hàng. Theo nguyên tắc tài chính thận trọng, tỷ lệ vay nên nằm dưới 50% giá trị tài sản đầu tư. Trường hợp sử dụng đòn bẩy đến 80% là quá rủi ro, chỉ phù hợp với những người có khả năng kiểm soát dòng tiền rất tốt và chấp nhận “đốt tiền” nếu thị trường không diễn biến thuận lợi.
Bài toán dòng tiền thuê thường bị “tô hồng” hơn thực tế
Dòng tiền 110 triệu đồng/tháng nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng cần soi kỹ. Đây có thể là mức thuê lý tưởng trong bối cảnh thuận lợi, hoặc là mức chủ đầu tư cam kết trong 2–3 năm đầu. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tỷ suất sinh lời cho thuê đối với biệt thự chỉ dao động 2–3%/năm. Với giá trị tài sản lên tới 35 tỷ, lợi nhuận ròng mỗi năm sau chi phí vận hành, khấu hao, bảo trì, quản lý… thường rất thấp, chưa kể rủi ro mất khách thuê.
Quan trọng hơn, cam kết thuê lại từ chủ đầu tư thường đã được cộng vào giá bán. Nhà đầu tư chỉ nhận được dòng tiền đều trong thời gian cam kết, nhưng sau đó phải tự vận hành, tìm khách và gánh rủi ro thị trường thực sự.
Giả sử bạn vay 28 tỷ đồng, với lãi suất hiện tại khoảng 8%–9%/năm, tiền lãi có thể lên đến 200 triệu/tháng, cộng với gốc khoảng 80 triệu, tổng chi phí mỗi tháng vào khoảng 280 triệu đồng. Trong khi đó, giả định dòng tiền thuê duy trì ở mức 110 triệu đồng, bạn sẽ phải bù 170 triệu mỗi tháng.
Nếu có chính sách ân hạn gốc trong 1–2 năm đầu, bạn vẫn phải tự xoay 90–100 triệu mỗi tháng để trả lãi, chưa kể các chi phí phát sinh khác. Khi hết thời gian ân hạn mà chưa bán được tài sản hoặc không tăng được giá thuê, bạn có thể rơi vào bẫy tài chính nguy hiểm, dẫn đến nợ xấu, mất vốn gốc, hoặc thậm chí phải bán cắt lỗ.
Chưa kể, việc vay lớn đồng nghĩa với việc phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Nếu ngân hàng ngừng tài trợ hoặc thay đổi điều kiện cho vay, bạn có thể bị “kẹt vốn” giữa chừng.
Lời khuyên: Nên đầu tư theo khả năng tài chính và dòng tiền thực
Nếu mục tiêu của bạn là tạo dòng tiền cho thuê, thay vì vay lớn để mua biệt thự, bạn nên cân nhắc:
-
Bán một mảnh đất nền để đầu tư vào một căn hộ chung cư có pháp lý rõ ràng, có thể cho thuê được ngay.
-
Giữ lại một mảnh làm tài sản trung – dài hạn, đợi thị trường phục hồi khi TP.HCM mở rộng đô thị vệ tinh, phát triển các trục vành đai.
Với nguồn vốn hiện có, bạn có thể lựa chọn các phân khúc phù hợp hơn như nhà phố, căn hộ dịch vụ, hoặc các sản phẩm BĐS dòng tiền thực có khả năng cho thuê ổn định – thay vì đánh cược vào mô hình đòn bẩy biệt thự cao cấp vốn chỉ phù hợp với người nhiều tiền và ít áp lực tài chính.
Trong đầu tư bất động sản, đặc biệt với sản phẩm biệt thự giá trị cao, dòng tiền cho thuê không phải lúc nào cũng đủ để bù đắp chi phí tài chính. Việc vay tới 80% để đầu tư vào tài sản như biệt thự chỉ nên áp dụng với nhà đầu tư vốn mạnh, dòng tiền vững và sẵn sàng chịu lỗ trong vài năm đầu. Với nhà đầu tư cá nhân, đây là bài toán quá mạo hiểm, cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.