Trong bối cảnh kinh tế số hóa và thay đổi hành vi tiêu dùng ngày càng rõ nét, mặt bằng kinh doanh tại các khu vực trung tâm TP.HCM đang đối mặt với thách thức lớn, dẫn đến tình trạng nhiều vị trí “vàng” bị bỏ trống kéo dài. Từ các tuyến đường sầm uất như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ đến Lê Lợi và Huỳnh Thúc Kháng, không ít mặt bằng kinh doanh đang “cửa đóng then cài” với biển cho thuê dán chằng chịt.
Thực trạng mặt bằng kinh doanh tại trung tâm TP.HCM năm 2025
TP.HCM, với vị thế là đầu tàu kinh tế của cả nước, luôn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên theo ghi nhận, tình trạng mặt bằng kinh doanh bỏ trống đang trở nên phổ biến tại các khu vực trung tâm. Những vị trí này từng là “mỏ vàng” cho các thương hiệu lớn, nhưng nay trở thành nơi “trú ngụ tạm thời” cho tài xế xe ôm công nghệ, bảo vệ hoặc lao động tự do.
Cụ thể, trên các tuyến đường đắc địa như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Pasteur, Lý Tự Trọng, Nguyễn Du, Huỳnh Thúc Kháng và Hồ Tùng Mậu, nhiều mặt bằng kinh doanh từng nhộn nhịp với các thương hiệu thời trang cao cấp, nhà hàng, khách sạn nay rơi vào cảnh im lìm. Hàng loạt biển “cho thuê” hoặc “bán nhà” được dán xung quanh, biến những vị trí chiến lược thành “khoảng trống” giữa lòng thành phố sôi động.
Theo dữ liệu từ các nền tảng bất động sản, nhu cầu tìm thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM đã giảm từ 17-19% trong 6 tháng đầu năm 2025. Điều này dẫn đến nguồn cung dư thừa, trong khi giá thuê và bán vẫn ở mức “trên trời”. Ví dụ như giá bán nhà đất trên đường Nguyễn Huệ dao động từ 1,3-2 tỷ đồng/m²; đường Đồng Khởi thấp hơn khoảng 20%; còn đường Lê Lợi từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng/m². Giá cho thuê mặt bằng kinh doanh cũng không kém cạnh, từ 100-120 triệu đồng/m² tùy diện tích và vị trí. Dù vậy, tình trạng “ế” khách khiến nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận để trống thay vì giảm giá, tạo nên vòng luẩn quẩn cho thị trường.
Do đâu mà mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống?
Sự suy giảm nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM không phải ngẫu nhiên mà xuất phát từ nhiều yếu tố kinh tế – xã hội. Trước hết, thói quen tiêu dùng của người dân đã thay đổi rõ rệt. Nếu như trước đây, khách hàng cao cấp thường tìm đến các tuyến phố lớn để mua sắm hàng xa xỉ, thì nay họ chuyển sang các nền tảng thương mại điện tử như Shopee, Lazada hay Tiki. Những nền tảng này không chỉ cung cấp sản phẩm chất lượng tương đương mà còn tiện lợi hơn với giao hàng tận nơi và giá cạnh tranh. Kết quả là sức hút của mặt bằng kinh doanh truyền thống trên các tuyến đường trung tâm giảm sút đáng kể, đặc biệt với lĩnh vực thời trang và hàng xa xỉ.
Thứ hai, xu hướng giải trí và mua sắm cuối tuần cũng dịch chuyển mạnh mẽ. Người dân TP.HCM hiện ưa chuộng các trung tâm thương mại lớn như Vincom Center, Crescent Mall hay SC VivoCity, nơi tích hợp mua sắm, ẩm thực, giải trí và vui chơi trong một không gian. Những địa điểm này không chỉ đa dạng mà còn an toàn, tiện nghi hơn so với mua sắm mặt phố. Ngoài ra, các quy định mới về truy xuất nguồn gốc sản phẩm từ cơ quan chức năng đã tác động đến hoạt động kinh doanh của nhiều cửa hàng, khiến một số doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc chuyển hướng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh rằng sự kết hợp giữa nguồn cầu giảm và giá thuê cao là “thủ phạm” chính. Trong bối cảnh kinh tế hậu COVID-19 vẫn còn dư âm, nhiều doanh nghiệp dè chừng với việc mở rộng, dẫn đến tình trạng mặt bằng kinh doanh đắt giá bị bỏ trống. Theo dữ liệu từ thị trường, mặc dù có hơn 22.000 mặt bằng cho thuê tại TP.HCM tháng 9/2025, nhưng tỷ lệ lấp đầy ở khu trung tâm chỉ khoảng 60-70%, thấp hơn so với các quận ngoại ô như Gò Vấp hay Bình Tân.
Hơn nữa, chi phí vận hành kinh doanh tại trung tâm TP.HCM ngày càng đắt đỏ, bao gồm thuế, phí bảo trì và tuân thủ quy định pháp lý. Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 100/2021/TT-BTC), cá nhân cho thuê mặt bằng kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế TNCN, nhưng với giá thuê cao, hầu hết chủ đầu tư vẫn phải chịu gánh nặng thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư vào mặt bằng kinh doanh ở vị trí đắc địa.
Tác động của tình trạng “bỏ trống” mặt bằng đến thị trường kinh tế
Tình trạng mặt bằng bỏ trống không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà còn lan tỏa đến toàn bộ hệ sinh thái kinh tế TP.HCM. Đối với chủ mặt bằng, việc để trống đồng nghĩa với mất nguồn thu nhập ổn định, dẫn đến áp lực tài chính từ khoản vay ngân hàng hoặc chi phí bảo trì. Nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá thuê hoặc chia nhỏ diện tích để thu hút người thuê, nhưng điều này làm giảm giá trị tài sản dài hạn.
Đối với doanh nghiệp, cơ hội thuê mặt bằng kinh doanh giá rẻ hơn có thể xuất hiện, nhưng cũng đi kèm thách thức về lưu lượng khách và cạnh tranh. Thị trường bán lẻ truyền thống đang đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ kênh online, khiến nhiều thương hiệu lớn rút lui hoặc chuyển sang mô hình hybrid. Theo dữ liệu từ Nhatot.com, mặc dù có hơn 23.000 mặt bằng nhỏ giá rẻ cho thuê tại TP.HCM tháng 7/2025, nhưng ở khu trung tâm, tỷ lệ chuyển nhượng chỉ đạt 40%, phản ánh sự e ngại của nhà đầu tư.
Về mặt kinh tế vĩ mô, tình trạng này góp phần làm chậm lại sự phục hồi của ngành bán lẻ TP.HCM. Các tuyến đường trung tâm từng là biểu tượng của sự thịnh vượng nay trở nên trầm lắng, ảnh hưởng đến việc làm và doanh thu của các dịch vụ liên quan như vận tải, quảng cáo. Các chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng nếu không có biện pháp can thiệp, mặt bằng kinh doanh đắt giá có thể tiếp tục “cửa đóng then cài” trong thời gian dài, đặc biệt với lạm phát và biến động tỷ giá năm 2025.
>> Xem thêm bài viết Cập nhật giá thuê căn hộ Rivera Park Quận 10 tới T9/2025
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.