Giá đất sau sáp nhập đang trở thành từ khóa nóng trong ngành bất động sản khi Việt Nam chính thức bước vào giai đoạn tái cấu trúc hành chính và triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp từ ngày 1/7. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến cấu trúc hành chính mà còn tạo ra những tác động sâu sắc đến cách định giá đất, vận hành đầu tư và xu hướng phát triển bất động sản tại nhiều địa phương.
Chính quyền đô thị hai cấp
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn tại Savills Việt Nam, việc chuyển sang mô hình chính quyền đô thị hai cấp là một bước tiến lớn trong cải cách hành chính. Mô hình này cho phép chính quyền địa phương có thẩm quyền lớn hơn trong việc phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng và tổ chức đầu tư.
Đây là điều mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã chờ đợi từ lâu, vì nó giúp rút ngắn đáng kể thời gian và chi phí thực hiện dự án. Đồng thời, sự tập trung quyền lực hành chính ở cấp tỉnh giúp giải quyết tình trạng chồng chéo trách nhiệm giữa các sở, ngành – một rào cản lớn cho đầu tư trước đây.
Cùng với đó là quá trình chuyển đổi số trong quản lý đất đai, cấp phép và minh bạch thông tin quy hoạch, những yếu tố then chốt trong việc tiệm cận với các tiêu chuẩn quốc tế về môi trường đầu tư và quản trị thị trường.
Giá đất sau sáp nhập minh bạch và thực tế
Một trong những thay đổi lớn đi kèm với tái cấu trúc hành chính là cách thức xác lập giá đất sau sáp nhập. Luật Đất đai 2024 quy định rõ: bảng giá đất vẫn sẽ được phân chia theo khu vực cụ thể, xác định đến từng thửa nếu có đủ cơ sở dữ liệu. Điều này dập tắt nỗi lo áp dụng giá đất đồng đều trên toàn bộ tỉnh mới sáp nhập – vốn từng khiến giới đầu tư e ngại.
Tại TP.HCM (mới), UBND thành phố đã kiến nghị tiếp tục áp dụng tạm thời ba bảng giá đất cũ của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đến hết năm 2025. Đây là khoảng thời gian chuyển tiếp quan trọng để hoàn thiện dữ liệu, bản đồ số hóa địa chính và mời đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất mới phù hợp thực tế, phản ánh đúng nhu cầu và tiềm năng phát triển của từng khu vực.
Đối với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc cần theo dõi sát biến động giá đất, đặc biệt ở các vùng giáp ranh hoặc trung tâm hành chính mới được xác lập. Những khu vực này nhiều khả năng sẽ là nơi xác lập mặt bằng giá mới – vừa là cơ hội, vừa là phép thử chiến lược đầu tư.
Giá đất sau sáp nhập tạo ra cuộc đua thu hút đầu tư giữa các địa phương
Việc phân quyền sâu hơn cho địa phương không chỉ cải thiện quy trình, mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh về chính sách ưu đãi. Các tỉnh, thành giờ đây có thể chủ động hơn trong đề xuất cơ chế thuế, chính sách sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng – nhằm thu hút dòng vốn trong và ngoài nước.
Theo bà Giang, đây sẽ là giai đoạn “sàng lọc” trong ngành bất động sản. Những doanh nghiệp đầu tư theo hướng bài bản, có năng lực phân tích chính sách và chiến lược địa phương sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, nhà đầu tư thiếu thông tin hoặc bám theo tư duy cũ “đi tắt đón đầu” mà không có đánh giá chính xác về pháp lý, quy hoạch và hạ tầng sẽ đối mặt nhiều rủi ro hơn bao giờ hết.
Bên cạnh yếu tố pháp lý và hành chính, yếu tố hạ tầng và đối thoại công – tư cũng sẽ trở thành “chìa khóa” tạo nên lợi thế cạnh tranh. Việc chính quyền địa phương chủ động cam kết tiến độ, cơ chế phối hợp và hỗ trợ đầu tư minh bạch sẽ quyết định dòng vốn đổ về đâu – và giá trị bất động sản sẽ hình thành như thế nào.
Thị trường đang bước vào giai đoạn bản lề
Tổng thể, những thay đổi từ ngày 1/7 không đơn thuần là hành chính, mà thực chất là một bước định hình lại nền tảng phát triển bất động sản. Khi yếu tố pháp lý, dữ liệu đất đai và chính quyền địa phương đồng bộ hơn, thị trường sẽ bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ nhất trong 20 năm qua.
Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần theo sát các thông tin về giá đất sau sáp nhập, động thái của từng địa phương, cũng như những quy định mới từ Luật Đất đai và hệ thống định giá. Đây là lúc để điều chỉnh chiến lược – từ tư duy ngắn hạn sang dài hạn, từ lướt sóng sang phát triển bền vững.
Như bà Giang nhấn mạnh: “Nếu tận dụng tốt, giai đoạn này không chỉ gỡ được những điểm nghẽn tồn đọng nhiều năm mà còn là bàn đạp để Việt Nam bước vào kỷ nguyên bất động sản minh bạch, cạnh tranh và vững vàng hơn.”
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.