Mức giá nhà cho người thu nhập trung bình đang là chủ đề được quan tâm lớn tại các đô thị, nhất là khi mặt bằng giá căn hộ liên tục leo cao trong vài năm gần đây. Trên thực tế, đây là nhóm khách hàng không thuộc diện nhà ở xã hội, nhưng cũng rất khó tiếp cận nhà ở thương mại nếu giá bán vượt quá sức chịu đựng tài chính. Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là nhà giá bao nhiêu, mà là mức giá nào thật sự phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực.
Giá nhà cho người thu nhập trung bình nên được tính như thế nào?
Khi bàn về giá nhà cho người thu nhập trung bình, yếu tố cốt lõi là dòng tiền hàng tháng. Theo quan điểm của nhiều chuyên gia, khả năng mua nhà không nên chỉ nhìn vào đơn giá mỗi m2, mà cần đặt trong bài toán tổng giá trị căn hộ, tỷ lệ vốn tự có và mức trả nợ ngân hàng an toàn.
Một nguyên tắc tài chính phổ biến là khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá khoảng 40% thu nhập, đồng thời người mua cần chuẩn bị trước khoảng 30% giá trị tài sản. Với cách tiếp cận này, có thể thấy nhiều căn hộ trên thị trường hiện nay vẫn nằm ngoài tầm với của phần đông nhóm khách hàng thu nhập trung bình.
Nhóm độc thân thu nhập 21-25 triệu đồng/tháng
Với người độc thân có thu nhập khoảng 21-25 triệu đồng mỗi tháng, mức chi trả an toàn cho khoản vay thường chỉ vào khoảng 8-10 triệu đồng/tháng. Nếu vay mua nhà trong thời gian dài, phần lớn nhóm này chỉ có thể tiếp cận căn hộ có tổng giá trị khoảng 1,3-1,7 tỷ đồng khi đã có sẵn 30% vốn ban đầu.
Nếu quy đổi theo diện tích phổ biến 35-40 m2, mức giá nhà cho người thu nhập trung bình trong trường hợp này chỉ dao động khoảng 32-47 triệu đồng/m2. Đây là ngưỡng giá phản ánh khá sát sức mua thực tế của người mua nhà lần đầu tại đô thị.
Nhóm hộ gia đình thu nhập 33-50 triệu đồng/tháng
Đối với hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 33-50 triệu đồng/tháng, khả năng dành cho việc trả nợ ngân hàng thường vào khoảng 11-18 triệu đồng mỗi tháng. Với điều kiện có sẵn vốn đối ứng, nhóm này có thể mua căn hộ tổng giá trị khoảng 2-3 tỷ đồng.
Nếu lấy diện tích căn hộ khoảng 50 m2 làm chuẩn tham chiếu, mức giá phù hợp sẽ rơi vào khoảng 38-58 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy ngưỡng giá dưới 60 triệu đồng/m2 vẫn là ranh giới quan trọng nếu muốn sản phẩm tiếp cận được nhóm khách hàng thu nhập trung bình.
>> Tôi mua nhà 3 tỷ nhưng không dám bán 6 tỷ, nghịch lý của giá nhà Sài Gòn
>> Đánh thuế 20% lợi nhuận bất động sản: Giá nhà sẽ lại tăng?
Mức giá nhà cho người thu nhập trung bình nào đang phù hợp nhất với thị trường?
Từ các tính toán thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng giá nhà cho người thu nhập trung bình hiện nên tập trung trong vùng 30-55 triệu đồng/m2, hoặc xét theo tổng giá trị thì khoảng 2-3 tỷ đồng/căn sẽ hợp lý hơn. Đây là khoảng giá cân bằng hơn giữa sức mua của người dân và khả năng phát triển dự án của doanh nghiệp.
Có thể tóm tắt như sau:
- Người độc thân thu nhập trung bình: phù hợp khoảng 32-47 triệu đồng/m2
- Hộ gia đình thu nhập trung bình: phù hợp khoảng 38-58 triệu đồng/m2
- Mức giá được xem là bám sát khả năng chi trả nhất của thị trường: 30-50 triệu đồng/m2
Vì sao nhà ở mức giá phù hợp vẫn khan hiếm?
Dù nhu cầu lớn, nguồn cung ở phân khúc này lại không nhiều. Nguyên nhân nằm ở chi phí đầu vào ngày càng cao, từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí vốn. Khi các khoản này tăng lên, doanh nghiệp rất khó phát triển sản phẩm có giá thấp nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả tài chính.
Giá nhà cho người thu nhập trung bình – Bài toán không chỉ nằm ở giá mỗi m2
Một điểm đáng chú ý là nếu chính sách đẩy trần giá lên 60-70 triệu đồng/m2 để thu hút doanh nghiệp tham gia, mức giá này có thể đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Ngược lại, nếu đặt ngưỡng quá thấp, doanh nghiệp lại không có động lực làm dự án. Đây chính là bài toán cân bằng mà thị trường đang đối mặt.
Phân khúc này chỉ dễ phát triển ở ven đô
Trong bối cảnh hiện nay, nhà ở mức giá 30-50 triệu đồng/m2 chủ yếu khả thi tại khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn tương đối lớn và giá đất đầu vào chưa quá cao. Trong khi đó, ở khu vực trung tâm hoặc những nơi hạ tầng đã hoàn thiện, việc giữ giá bán ở ngưỡng phù hợp gần như rất khó.
Muốn tăng nguồn cung, cần giải quyết 3 điểm nghẽn lớn
Để cải thiện nguồn cung giá nhà cho người thu nhập trung bình, thị trường cần tập trung vào ba nhóm giải pháp quan trọng.
1. Tạo quỹ đất sạch với chi phí hợp lý
Đây là điều kiện đầu tiên để doanh nghiệp có thể phát triển dự án với mức giá vừa túi tiền hơn.
2. Rút ngắn thủ tục pháp lý
Thời gian làm pháp lý càng dài, chi phí vốn càng lớn. Điều này trực tiếp đẩy giá thành sản phẩm lên cao.
3. Có chính sách ưu đãi đủ mạnh
Các ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc tiền sử dụng đất sẽ giúp bù đắp phần lợi nhuận bị giới hạn, từ đó tạo động lực cho chủ đầu tư tham gia mạnh hơn vào phân khúc này.
Kết luận
Nhìn từ khả năng chi trả thực tế, giá nhà cho người thu nhập trung bình hiện phù hợp nhất khi nằm trong khoảng 30-55 triệu đồng/m2, hoặc tương ứng tổng giá trị khoảng 2-3 tỷ đồng mỗi căn. Đây là ngưỡng giá có tính khả thi hơn với người mua ở thực, đồng thời cũng là cơ sở quan trọng để xây dựng chính sách phát triển nhà ở đúng mục tiêu. Tuy nhiên, nếu không tháo gỡ đồng thời các điểm nghẽn về đất đai, pháp lý và ưu đãi cho doanh nghiệp, phân khúc nhà ở phù hợp với người thu nhập trung bình sẽ còn tiếp tục thiếu hụt trong thời gian tới.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.