Chính sách sáp nhập tỉnh thành đang trở thành một trong những chủ đề nóng trên thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt khi những thông tin về việc sắp xếp lại đơn vị hành chính được lan truyền rộng rãi. Tuy nhiên, liệu cơn sốt đất ngắn hạn sau thông tin này có thực sự là cơ hội vàng hay chỉ là cái bẫy khiến nhà đầu tư “mắc kẹt”?
Sáp nhập tỉnh và cơn sốt đất ngắn hạn: Bài học từ quá khứ
Lịch sử bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều đợt sốt đất liên quan đến các sự kiện sáp nhập tỉnh. Khi Hà Tây và Mê Linh được sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chỉ một số khu vực như thị xã Hà Đông – nơi có tuyến metro Cát Linh – Hà Đông đi qua – ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đạt 45-50 triệu đồng/m². Các khu vực còn lại, sau giai đoạn “sốt đất” ban đầu, nhanh chóng rơi vào trạng thái trầm lắng, không đạt được kỳ vọng tăng giá như dự đoán.
Tương tự, tại Trung Quốc, giá nhà đất tại các khu vực sáp nhập thường có dấu hiệu tăng mạnh trong giai đoạn đầu do tin đồn hoặc thông tin quy hoạch bị rò rỉ trước. Nhưng sau đó, thị trường thường trải qua ít nhất 2 năm “ngủ đông” trước khi giá bắt đầu tăng trở lại, khi các dự án hạ tầng và tiện ích dần hoàn thiện. Đây là đặc điểm chung của các thị trường bất động sản khi đối mặt với những thay đổi quy mô lớn như sáp nhập tỉnh và những biến động này thường chỉ mang tính tạm thời.
Điều này cho thấy, cơn sốt đất ngắn hạn sau thông tin sáp nhập tỉnh có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư nhanh nhạy, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu không có chiến lược rõ ràng. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định rằng thông tin sáp nhập là “chất xúc tác” mạnh, khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Tuy nhiên, nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng “mắc kẹt” dài hạn khi giá đất vượt xa giá trị thực, thanh khoản giảm sút.
Tác động dài hạn của kế hoạch sáp nhập đến bất động sản
Dù trong ngắn hạn, sáp nhập tỉnh có thể gây ra những đợt sốt đất cục bộ, nhưng về dài hạn, chính sách này được đánh giá là mang lại nhiều lợi ích tích cực cho thị trường bất động sản. Theo phân tích của chuyên gia, việc sáp nhập cấp tỉnh và bỏ cấp huyện giúp giảm bớt sự cồng kềnh, kém hiệu quả của bộ máy hành chính, từ đó tiết kiệm ngân sách và tăng tốc độ phê duyệt các dự án đầu tư hạ tầng.
Cải thiện hạ tầng và tăng tính liên kết
Một trong những lợi ích lớn nhất của sáp nhập tỉnh là khả năng mở rộng diện tích, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông như đường vành đai, mạng lưới metro, đường cao tốc, cũng như hạ tầng công cộng như bệnh viện, trường học. Khi hạ tầng giao thông công cộng được cải thiện, dân cư từ các khu vực trung tâm có thể dễ dàng di chuyển ra vùng ven, thúc đẩy nguồn cung nhà ở tại các khu vực sau sáp nhập. Điều này không chỉ giúp giãn dân mà còn tạo ra sự phát triển đồng bộ giữa các vùng.
Tăng nguồn cung đất đai và giảm giá bán sơ cấp
Sáp nhập tỉnh cũng làm tăng quỹ đất khả dụng, tạo điều kiện cho việc triển khai các dự án đại đô thị và nhà ở xã hội. Với nguồn cung đất đai dồi dào hơn, nhu cầu nhà ở phân khúc vừa túi tiền tại các khu vực sáp nhập sẽ tăng lên, từ đó kéo giảm giá bán sơ cấp – mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra khi mở bán lần đầu. Tuy nhiên, do đặc điểm “dễ lên khó xuống” của thị trường bất động sản Việt Nam, giá bán sơ cấp thường cao hơn giá bán thứ cấp (giá giao dịch trên thị trường). Vì vậy, dù giá nhà tại các khu vực sáp nhập có xu hướng tăng dần để tiệm cận với khu vực trung tâm, nguồn cung lớn sẽ giúp kìm hãm đà tăng giá quá nóng, mang lại lợi ích cho người mua nhà.
Thúc đẩy nhà ở xã hội và việc làm
Quỹ đất tăng sau sáp nhập tỉnh còn tạo điều kiện cho chính phủ dễ dàng quy hoạch và triển khai các dự án nhà ở xã hội. Khi môi trường kinh tế – xã hội thay đổi, nhiều việc làm mới được tạo ra, nhu cầu về nhà ở giá rẻ cũng tăng theo. Việc cải cách hành chính đồng bộ giúp quá trình phê duyệt dự án diễn ra nhanh chóng, tránh sự chồng chéo giữa các cấp, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng và đưa nhà ở xã hội đến tay người dân.
Cần “tỉnh táo” khi đầu tư sau sáp nhập tỉnh
Mặc dù sáp nhập tỉnh mang lại nhiều lợi ích dài hạn, nhưng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản thường đối mặt với những rủi ro đáng kể. Một trong số đó là tâm lý đầu cơ, khi nhà đầu tư đổ xô gom đất dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng không thực tế. Ông Trần Quang Trung cảnh báo rằng, nếu không kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính và không trả lời được các câu hỏi quan trọng như “Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó?”, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng ôm đất dài hạn mà không có thanh khoản.
Lấy ví dụ từ trường hợp Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, sau giai đoạn sốt đất ban đầu, nhiều khu vực không có sự đầu tư hạ tầng đồng bộ đã nhanh chóng “hạ nhiệt”. Giá đất bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực, khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ gặp khó khăn trong việc bán lại hoặc khai thác lợi nhuận. Tình trạng này cũng có thể lặp lại nếu thông tin sáp nhập tỉnh hiện tại không đi kèm với các kế hoạch phát triển cụ thể và minh bạch.
Để tránh rơi vào bẫy sốt đất ngắn hạn, nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng và giữ vững tâm lý tỉnh táo. Dưới đây là một số lời khuyên từ các chuyên gia:
- Tập trung vào thanh khoản: Đừng chỉ nhìn vào mức giá tăng mà quên đánh giá khả năng bán lại hoặc cho thuê. Hãy xem xét kỹ nhu cầu thực tế của khu vực, bao gồm dân số, việc làm và tiện ích.
- Kiểm soát đòn bẩy tài chính: Tránh vay nợ quá mức để đầu tư, đặc biệt khi thị trường đang trong giai đoạn biến động mạnh. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính không hợp lý có thể dẫn đến rủi ro lớn nếu giá đất không tăng như kỳ vọng.
- Nghiên cứu quy hoạch dài hạn: Thay vì chạy theo tin đồn, hãy tìm hiểu các kế hoạch phát triển hạ tầng, tiện ích và kinh tế của khu vực sau sáp nhập. Những khu vực được đầu tư đồng bộ sẽ có tiềm năng tăng giá bền vững hơn.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên dồn toàn bộ vốn vào một khu vực chỉ vì thông tin sáp nhập tỉnh. Hãy cân nhắc các phân khúc khác như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp hoặc đất nền tại các khu vực đã ổn định.
(Nguồn Cafef)
>> Xem thêm bài viết Sau sáp nhập tỉnh thành, thị trường bất động sản sẽ ra sao?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.