Các chuyên gia nhận định rằng khi bảng giá đất mới được ban hành, thị trường bất động sản sẽ có những biến động đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành. Giá đất có sổ đỏ và giá đất nền TPHCM được dự báo sẽ tăng mạnh.
Người dân đổ xô chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TP.HCM, những ngày gần đây ghi nhận lượng người dân đến làm thủ tục khá đông đúc. Sáng 17/10, văn phòng gần như chật kín. Anh Đ.T.Phong, đến văn phòng lúc 10 giờ với giấy ủy quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lo ngại rằng hết giờ làm việc sáng vẫn chưa đến lượt vì lượng người đến quá đông.
Khi được hỏi về dự thảo bảng giá đất mới tại TP.HCM, anh Phong cho rằng bảng giá mới sẽ tác động đáng kể đến những người sở hữu đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển lên thổ cư. Tuy nhiên, anh cũng chia sẻ rằng các quy định đã được luật hóa thì cần phải tuân thủ.
Anh N.T.Tịnh, cầm trên tay hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, cho biết các giao dịch hiện đã thuận lợi hơn sau khi thành phố ban hành văn bản hướng dẫn cách tính thuế. Anh Tịnh cho biết đã nộp hồ sơ bình thường và được hẹn xử lý trong khoảng 10 ngày làm việc. Về bảng giá đất mới, anh vẫn đang theo dõi vì chưa có thông tin chính thức.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, nhận định rằng những đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp là người dân tại các khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và Cần Giờ, đặc biệt là những người sở hữu đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư. Giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với bảng giá hiện hành, khiến những người này gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tách thửa và sử dụng đất.
Giá đất trong dự thảo thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế
Theo dự thảo bảng giá đất mới do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) trình UBND TP.HCM ngày 16/10, giá đất cao nhất ghi nhận là 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Mức này cao hơn gấp 4 lần bảng giá hiện hành, nhưng đã giảm so với dự thảo trước (810 triệu đồng/m²).
Một số tuyến đường tại quận 1 và quận 3 cũng được điều chỉnh giảm so với dự thảo trước đó. Ở các khu vực vùng ven, bảng giá đất mới cũng ghi nhận mức giảm đáng kể. Ví dụ, đường Song Hành quốc lộ 22 có giá đề xuất cao nhất là 32 triệu đồng/m², giảm nhiều so với mức 71 triệu đồng/m² trong đề xuất trước đây. Mức giá mới tăng khoảng 20 lần so với hiện hành, thay vì hơn 50 lần như dự thảo ban đầu.
Theo lãnh đạo Sở TN&MT TP.HCM, dự thảo giá đất mới đã được điều chỉnh để cân đối giá đất ở các địa bàn giáp ranh, với mục tiêu đạt khoảng 50% giá thị trường. Khảo sát cũng cho thấy giá đất trong dự thảo vẫn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Chẳng hạn, tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1) có giá giao dịch khoảng 1,2 tỷ đồng/m², nhưng trong dự thảo bảng giá chỉ là 687 triệu đồng/m².
Tương tự, giá nhà trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3, trong dự thảo hơn 300 triệu đồng/m², nhưng giá thị trường phổ biến trên 400 triệu đồng/m². Đường Trần Não (TP Thủ Đức) cũng có giá giao dịch thực tế hơn 200 triệu đồng/m², trong khi giá dự thảo chỉ là 149 triệu đồng/m².
Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận xét rằng, mặc dù dự thảo bảng giá đất mới giảm khoảng 20% so với dự thảo trước, giá vẫn cao gấp 5-10 lần bảng giá hiện hành. Ông nhận định việc điều chỉnh này là cần thiết và phù hợp với quy định mới của Luật Đất đai. Theo quan sát của ông, dự thảo bảng giá hiện tiệm cận khoảng 50-70% giá thị trường. Nếu được phê duyệt, thị trường sẽ có nhiều biến động, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh – những nơi còn quỹ đất nông nghiệp lớn và có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư.
Giá đất nền TPHCM và đất có sổ sẽ biến động mạnh
Ngay khi thị trường phản ứng với dự thảo bảng giá đất mới, giá thổ cư, đất có sổ và giá đất nền TPHCM đã tăng đáng kể. Dự báo rằng trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, nhất là đất nền có sổ đỏ tại các khu đô thị hiện hữu, với tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%. Về tác động của bảng giá đất đối với các dự án, chuyên gia cho rằng các dự án hiện có đất và chỉ tính tiền sử dụng đất sẽ không bị ảnh hưởng lớn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đối với các dự án mới mua đất, cần giải phóng và đền bù, chi phí giá đất sẽ tăng, từ đó làm tăng giá bán và ảnh hưởng đến giá sản phẩm trên thị trường.
Nhìn chung, bảng giá đất mới sẽ mang lại nhiều lợi ích, giúp giá đất sát hơn với giá thị trường, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tiết kiệm chi phí tài chính. Tuy nhiên, vấn đề cân bằng giữa chi phí tài chính được tiết kiệm và chi phí đất tăng vẫn là dấu hỏi, phụ thuộc vào tốc độ giải quyết các thủ tục pháp lý.
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), đồng tình rằng việc ban hành bảng giá đất mới sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và cải thiện ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, ông Bảo cho rằng chi phí giá đất tăng sẽ khiến giá bán dự án trong tương lai cao hơn, buộc doanh nghiệp phải đầu tư vào chất lượng để tạo ra giá trị tốt hơn.
Thị trường dự báo sẽ có hai xu hướng:
- Thứ nhất, giá đất nền TPHCM hiện hành sẽ nhanh chóng tăng 20-30% trong 6 tháng tới.
- Thứ hai, các nhà đầu tư sẽ chuyển đổi đất lên thổ cư để kinh doanh, dẫn đến giá đất nền tăng 30-50% trong vòng 6-12 tháng tới.
Một điểm băn khoăn trong dự thảo bảng giá đất mới ban hành là giá đất thổ cư được xác định theo từng tuyến đường, nhưng giá đất nông nghiệp lại quy định theo khu vực chung, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Các chuyên gia đề xuất nên áp dụng định giá theo từng tuyến đường đối với đất nông nghiệp tương tự như đất thổ cư.
(Nguồn Dantri)
>> Xem thêm bài viết TPHCM cấm phân lô bán nền: giá đất thổ cư ngoại thành liệu có bị ảnh hưởng?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.