RadaNhiều nhà đầu tư, nghe theo lời “cò đất”, đã đổ xô mua đất ở những khu vực “đồng không mông quạnh” với hy vọng giá tăng 30-100% sau khi thông tin sáp nhập tỉnh thành được công bố chính thức. Tuy nhiên, liệu đây có phải là cơ hội thực sự hay chỉ là “ảo tưởng sức mạnh” do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và sự thổi phồng giá từ giới môi giới?
Thực trạng đầu cơ đất ăn theo thông tin sáp nhập
Sáp nhập tỉnh là một chính sách lớn của nhà nước nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, tối ưu hóa nguồn lực quản lý và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách hành chính, thông tin về sáp nhập đã nhanh chóng lan truyền, tạo nên làn sóng đầu cơ bất động sản tại nhiều khu vực, đặc biệt là các tỉnh thành được dự đoán sẽ trở thành trung tâm sáp nhập.
Theo thống kê, chỉ riêng trong tháng 3/2025, sau khi thông tin về sáp nhập tỉnh bùng nổ, giá và lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước đã biến động mạnh, tăng trung bình từ 20-67% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập và có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao. Những khu vực “đồng không mông quạnh”, thiếu hạ tầng và dân cư thưa thớt, lại không ghi nhận sự tăng trưởng giao dịch đáng kể, dù giá đất được đẩy lên cao nhờ tin đồn.
Ví dụ điển hình là khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai), một trong những nơi được đánh giá “có tiềm năng lớn” nhờ dự án sân bay quốc tế. Tuy nhiên, từ khi hình thành trên giấy cho đến nay, sân bay Long Thành vẫn chưa đi vào hoạt động. Xung quanh khu vực này, dân cư thưa thớt, tiện ích và dịch vụ gần như không có, khiến những nhà đầu tư đã “ôm đất” tại đây bị chôn vốn trong nhiều năm mà không thể thoát ra. Điều này cho thấy, ngay cả những khu vực được đánh giá cao về tiềm năng cũng chưa chắc mang lại lợi nhuận nhanh chóng, huống chi là những nơi “đồng không mông quạnh” chỉ dựa vào tin đồn sáp nhập tỉnh thành.
Rủi ro khi đầu tư lướt sóng đất ăn theo sáp nhập tỉnh
Nhiều nhà đầu tư, dưới sự dẫn dắt của “cò đất”, đã kỳ vọng giá đất tại các khu vực “đồng không mông quạnh” có thể tăng 30-100% sau sáp nhập tỉnh. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đây là một suy nghĩ “ảo tưởng sức mạnh”, tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng:
Tâm lý FOMO và giá đất bị thổi phồng
Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn, chủ yếu do tâm lý FOMO của nhà đầu tư. Trong trường hợp sáp nhập tỉnh, tâm lý này càng được đẩy lên cao khi “cò đất” liên tục thổi phồng giá trị bất động sản tại các khu vực chưa phát triển. Việc giá đất tăng 20-67% chỉ trong một tháng không phản ánh giá trị thực của bất động sản, mà chủ yếu xuất phát từ tâm lý đầu cơ và thông tin chưa chính thức.
Thiếu hạ tầng và tiềm năng phát triển không rõ ràng
Không phải khu vực nào cũng có cơ hội phát triển sau sáp nhập. Theo các chuyên gia, vấn đề cốt lõi của bất động sản nằm ở chỗ tùy vùng mới có tiềm năng phát triển thực sự. Những khu vực đã nằm trong quy hoạch từ lâu, có hạ tầng đồng bộ và dân cư đông đúc, mới có khả năng tăng giá bền vững. Ngược lại, những nơi “đồng không mông quạnh” như vùng ven sân bay Long Thành, dù được quảng bá rầm rộ, vẫn chưa thể phát triển trong gần một thập kỷ qua do thiếu hạ tầng và tiện ích. Với những khu vực tương tự, việc kỳ vọng giá tăng 30-100% sau sáp nhập tỉnh là không thực tế.
Áp lực tài chính với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy
Đối với những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, việc “ôm đất” tại các khu vực chưa phát triển có thể được xem như một hình thức tích trữ tài sản dài hạn. Họ không chịu áp lực bán gấp và có thể chờ đợi giá tăng trong tương lai. Tuy nhiên, với những người vay ngân hàng để đầu tư lướt sóng, tình hình lại trở thành “vấn đề đau đầu”. Nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng, họ sẽ đối mặt với nguy cơ chôn vốn, không thể thanh khoản, và thậm chí thua lỗ do áp lực trả lãi vay.
Sáp nhập tỉnh có thực sự là “cú hích” cho bất động sản?
Nhiều người cho rằng sáp nhập sẽ tạo ra “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản, nhưng thực tế không hoàn toàn như vậy. Theo các chuyên gia, sáp nhập tỉnh chỉ đơn giản là một biện pháp tinh gọn giấy tờ pháp lý và quản lý chung trên cả nước, nhằm tạo động lực tăng trưởng kinh tế cho một số khu vực có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, bản chất của bất động sản và năng lực của địa phương không thay đổi ngay lập tức. Nhà cửa, đất đai, cơ sở hạ tầng, và đường xá “có chân đâu mà biết chạy từ nơi này qua nơi khác” chỉ vì một quyết định hành chính?
Trong ngắn hạn, sáp nhập tỉnh thành có thể tạo ra làn sóng đầu cơ và làm giá đất tăng “nóng”. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định rằng xu hướng tăng giá này không bền vững và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá trị thực của bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, hạ tầng, tiện ích, dân cư và tiềm năng kinh tế, chứ không chỉ dựa vào thông tin hành chính như sáp nhập. Những khu vực “đồng không mông quạnh” khó có thể tăng giá đột biến nếu không có sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng và quy hoạch.
>> Xem thêm bài viết Mất bình quân 34 năm thu nhập người dân mới “theo kịp” giá nhà TPHCM
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.