Thị trường nhà ở phục hồi nhưng người mua vẫn “ngại xuống tiền”

Năm 2025, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập ảnh hưởng đến nguồn cung và thanh khoản. Dưới đây là 3 nghịch lý về thị trường nhà ở 2025 đáng chú ý mà nhà đầu tư và người mua nhà cần quan tâm.

Nguồn cung dư thừa ở phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng nhà ở bình dân – Nghịch lý 1

Bước sang năm 2025, nguồn cung chung cư mới cả nước dự kiến đạt khoảng 30.000 căn, trong đó 70% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng TP. HCM có 12.000 căn hộ mới, nhưng phân khúc giá cao chiếm đến 88%.

Trong khi đó, nhà ở bình dân – phân khúc có nhu cầu lớn nhất – lại gần như biến mất khỏi thị trường. Đây là hệ quả của giá đất tăng cao, chi phí xây dựng leo thang và việc các chủ đầu tư tập trung vào lợi nhuận thay vì nhu cầu thực tế.

Nhà tái định cư bỏ hoang giữa cơn khát nhà ở – Nghịch lý 2

Tốc độ đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở việc hàng chục nghìn căn hộ tái định cư vẫn bị bỏ trống, gây lãng phí nghiêm trọng.

• Hà Nội hiện có khoảng 4.000 căn hộ tái định cư không có người ở
• TP. HCM ghi nhận gần 9.000 căn hộ bỏ trống, trong đó hơn 5.300 căn tại khu tái định cư Bình Khánh vẫn chưa có người nhận

Nguyên nhân chủ yếu do vị trí không thuận lợi, hạ tầng chưa đồng bộ và chính sách bố trí chưa linh hoạt, khiến nhiều hộ dân không mặn mà với nhà tái định cư.

Lãi suất vay mua nhà thấp kỷ lục nhưng người mua vẫn dè dặt – Nghịch lý 3

Từ 2024 nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất vay mua nhà xuống mức thấp kỷ lục, dao động từ 5,5% – 8,5%/năm. Tuy nhiên, nhu cầu vay mua nhà vẫn chưa có sự bứt phá.

Trong nhóm “big 4”, Agribank đang áp dụng lãi suất ưu đãi 6%/năm cho 12 tháng đầu với khoản vay có thời hạn từ 3 năm trở lên. Đối với khoản vay kéo dài 5 năm, lãi suất cố định trong 24 tháng đầu được duy trì ở mức 6,5%/năm.

Theo Báo đầu tư 11/2/2025, lãi suất vay mua nhà tháng 2-3/2025 của các nhóm ngân hàng như sau (đang tiếp tục cập nhật)

Đang cập nhật lãi suất vay mua nhà mới nhất 2025

Dù mặt bằng lãi suất vay mua nhà không có nhiều thay đổi so với tháng trước, việc sở hữu một căn hộ vẫn là bài toán nan giải với nhiều người do giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao. Đặc biệt, phân khúc chung cư tại các đô thị lớn đã ghi nhận mức tăng giá mạnh trong suốt năm 2024.

Thị trường nhà ở 2025: Mua nhà vẫn là thách thức lớn  

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá chung cư tại TP.HCM đã tăng từ 20 – 30% so với năm trước, trong khi tại Hà Nội, mức tăng thậm chí lên đến 40 – 50%. Điều này đã đẩy mặt bằng giá căn hộ mới lên khoảng 60 – 70 triệu đồng/m², khiến khả năng sở hữu nhà của người mua ngày càng xa vời.

Dự báo cho năm 2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá chung cư mới vẫn sẽ ở mức cao, trong khi nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị khu vực vùng ven. Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm tung ra thị trường sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nguồn cung nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, chỉ còn trông chờ vào các dự án nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh giá bất động sản neo cao, chuyên gia của VARS khuyến nghị người mua nhà nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Lý tưởng nhất là chỉ vay khi đã có ít nhất 30% giá trị bất động sản trong tay và đảm bảo thu nhập hàng tháng ổn định để tránh áp lực tài chính về lâu dài.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định rằng dù lãi suất đã giảm xuống mức hợp lý hơn, nhưng số lượng người dám vay mua nhà vẫn chưa nhiều. Lý do chủ yếu là giá nhà quá cao trong khi thu nhập của người lao động chưa tăng đủ để đáp ứng nhu cầu.

“Nhiều người vẫn chờ đợi giá nhà giảm hoặc các chương trình ưu đãi hấp dẫn hơn từ chủ đầu tư trước khi quyết định vay mua,” TS. Lực chia sẻ.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế tín dụng ưu đãi cho người trẻ (từ 18 – 45 tuổi) lần đầu mua nhà thương mại giá rẻ. Theo đề xuất, mức lãi suất hỗ trợ sẽ dao động từ 6 – 7%/năm, với thời gian ưu đãi kéo dài từ 10 – 15 năm. Ngoài ra, khoản vay sẽ được bảo đảm bằng chính tài sản đã mua, giúp người trẻ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Thị trường nhà ở năm 2025 đứng trước nhiều nghịch lý, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức cho nhà đầu tư. Việc điều chỉnh chính sách, thúc đẩy nguồn cung hợp lý và tạo điều kiện vay mua nhà sẽ là những giải pháp quan trọng giúp thị trường phát triển bền vững.