Thí điểm chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển nhà ở thương mại

Từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội chính thức có hiệu lực, mở ra hướng đi mới cho việc triển khai các dự án nhà ở thương mại trên phạm vi toàn quốc. Điểm nổi bật của Nghị quyết là cho phép thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm cả các trường hợp liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất khác.

Hoàn thiện hành lang pháp lý cho mô hình đầu tư linh hoạt

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết này. Việc ban hành văn bản hướng dẫn kịp thời sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong quá trình triển khai và hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nghị quyết cho phép áp dụng thí điểm trên toàn quốc đối với các loại dự án nhà ở thương mại do các tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:

• Tổ chức nhận quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác;

• Tổ chức đang có quyền sử dụng đất hợp pháp;

• Tổ chức vừa có quyền sử dụng đất, vừa nhận thêm quyền sử dụng đất để mở rộng quy mô;

• Tổ chức được thành lập từ các đơn vị đang sử dụng đất cần di dời theo quy hoạch, hoặc do ô nhiễm môi trường.

Các loại dự án không thuộc phạm vi thí điểm như dự án sử dụng đất ở hoặc kết hợp đất ở và đất khác sẽ tiếp tục tuân thủ theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành.

Cách thức thực hiện thỏa thuận

Hoạt động thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Trong trường hợp trong khu đất có phần đất do Nhà nước quản lý mà không thể tách riêng, phần đất này sẽ được đưa vào dự án và được Nhà nước thu hồi, giao hoặc cho thuê lại không thông qua đấu giá hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng, tạo cơ chế thuận lợi cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm bớt rào cản về thủ tục đầu tư.

Khu đất nào đủ điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp?

Nghị quyết yêu cầu các dự án được lựa chọn thí điểm phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Khu đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị, xây dựng đã được phê duyệt;

• Nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương;

• Nằm trong danh mục các khu đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua để thực hiện thí điểm;

• Có văn bản chấp thuận từ UBND cấp tỉnh (đối với các dự án quy định tại điểm a và c);

• Chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật về đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản.

Riêng với diện tích đất quốc phòng và an ninh, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung, cần thêm văn bản chấp thuận từ Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an nếu chưa bàn giao cho địa phương quản lý.

Tổ chức kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, và các loại đất khác nếu phù hợp với quy hoạch. Đây là điểm quan trọng nhằm gỡ nút thắt về quỹ đất sạch tại các khu đô thị đang có tốc độ phát triển cao.

>> Dự kiến phương án sáp nhập quận huyện TPHCM

Các tiêu chí lựa chọn khu vực thí điểm

• Phải nằm trong khu đô thị hoặc khu vực quy hoạch phát triển đô thị;

• Diện tích đất ở trong dự án không vượt quá 30% phần tăng thêm so với hiện trạng theo quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021–2030;

• Không thuộc danh mục bị cấm đầu tư theo Điều 67 Luật Đất đai;

• Không nằm trong các dự án phải thu hồi đất được HĐND tỉnh thông qua theo Điều 72 Luật Đất đai.

Đối với đất quốc phòng, an ninh đã quy hoạch chuyển đổi mục đích, nếu chưa bàn giao cho địa phương thì ưu tiên để Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phát triển nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang theo quy định

Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp địa ốc

Việc mở rộng hành lang pháp lý cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên cơ sở chuyển nhượng đất nông nghiệp và các loại đất khác là một bước đi quan trọng. Nó tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận các quỹ đất phù hợp mà không phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình đấu giá hoặc xin giao đất từ Nhà nước – vốn mất nhiều thời gian và rủi ro về pháp lý.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng phải có năng lực tài chính, kỹ thuật và tuân thủ nghiêm các điều kiện về pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở… Đồng thời cần làm việc chặt chẽ với địa phương để đưa khu đất vào danh mục được HĐND tỉnh thông qua.

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, được áp dụng trong vòng 5 năm. Những dự án đã được triển khai trong thời gian thí điểm sẽ tiếp tục được thực hiện cho đến khi hoàn thành. Người dân và doanh nghiệp có quyền và nghĩa vụ đầy đủ theo quy định pháp luật trong việc sử dụng đất và sở hữu tài sản trong dự án.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Muanha.xyz thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.